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Mietvertrag § Rechtslage, Arten & Inhalte

Ein Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage dafür, dass der Besitzer eines Objektes es einer anderen Person gegen Geld oder gegen eine andere Leistung (Dienstleistung etc.) zur Verfügung stellt. Die Bedingungen hierfür finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Im folgenden Artikel lernen Sie die Definition dieser Art von Vereinbarung sowie deren unterschiedliche Formen kennen. Sie erfahren ebenso, welche Inhalte für einen Mietvertrag unerlässlich sind und welche Schwierigkeiten rund um dieses Thema auftreten können.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zum Mietvertrag

Unter einem Mietvertrag versteht man die Basis für die Zurverfügungstellung eines bestimmten Gegenstandes gegen eine finanzielle Entschädigung. Gesetzlich gibt es zu diesem Thema Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese umfassen unter anderem die formalen Vorgaben dieser Vertragsart sowie die Fristen für die Kündigung oder aber auch Aspekte der Minderung oder der Erhöhung der Gegenleistung. Eines der häufigsten Mietobjekte ist wohl der Wohnraum. Dennoch kann man auch andere Gegenstände, wie zum Beispiel ein Auto oder einen Garagenparkplatz in einem Mehrparteienhaus, entgeltlich nutzen. Ein Mietvertrag wird also oft für folgende Objekte verwendet.

  • Wohnung
  • Haus
  • Fahrzeug
  • Parkplatz
  • Räumlichkeiten für Unternehmen

Wie kann man aus einem Mietverhältnis aussteigen?

Besonders bei einem Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit gültig ist, ist es für beide Seiten wichtig zu wissen, wie und unter welchen Bedingungen man diesen kündigen kann. Prinzipiell gilt, dass gewisse Fristen eingehalten werden müssen, egal von wem die Auflösung des Mietverhältnisses ausgeht. Beide Vertragsparteien müssen gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Für denjenigen, der das Objekt gegen Bezahlung zur Verfügung stellt, ist zusätzlich noch die Dauer relevant, da sich beim Auflösen durch ihn nach fünf und nach acht Jahren die Frist um je drei Monate verlängert.

Arten von Mietverträgen

Nicht jede Vereinbarung für die entgeltliche Zurverfügungstellung von Objekten sieht gleich aus. So kann sich ein Mietvertrag von einem anderen zum Beispiel durch den Zeitraum, für den eine Person die Nutzungsrechte an einem Gegenstand hat, unterscheiden. Sie weichen ebenso durch den Nutzungszweck (gewerblich, privat) oder aber auch durch die Regelungen zur Mieterhöhung (Staffelmiete) voneinander ab. Im Anschluss werden folgende Formen näher erläutert:

  • Vereinbarungen für Untermiete
  • Zeitmietvertrag
  • Übereinkünfte für geplante Erhöhungen (Staffeln)
  • Gewerbemietverträge

Befristete und unbefristete Vereinbarungen für entgeltlich überlassene Objekte

Mietverträge können auf der zeitlichen Ebene prinzipiell auf zwei unterschiedliche Arten geschlossen werden: befristet oder unbefristet. Letztere Variante ist in Deutschland vorherrschend und eine zeitlich begrenzte Vereinbarung für ein entsprechendes Objekt ist nur unter gewissen Bedingungen erlaubt. Daher zählt ein Mietvertrag gemäß § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bei Fehlen eines triftigen Grundes als auf unbestimmte Zeit gültig.

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Kein Rücktrittsrecht
Sobald man seine Unterschrift auf den Vertrag gesetzt hat, kann man nur wieder durch Einhaltung der vorgeschriebenen Kündigungsfristen aus dem Mietverhältnis aussteigen. Auch wenn ein Rücktrittsrecht hierbei nicht verpflichtend ist, kann es dennoch von den Vertragspartnern ausgemacht werden.

Definition eines Untermietvertrages

Eine spezielle Form dieser Vereinbarung ist der sogenannte Untermietvertrag. Hierbei gibt es einen Rollenwechsel für die Person, die zunächst ein Objekt angemietet hat. Denn vor allem bei Wohnungen ist es oft der Fall, dass das Nutzungsrecht auch an Dritte weitergegeben wird. Gesetzlich ist es vorgeschrieben, dass dies nur mit der Erlaubnis des Vermieters möglich ist. Allerdings darf dieser gemäß § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dies nicht ohne triftigen Grund ablehnen.

Zeitmietverträge

Die rechtliche Grundlage für Zeitmietverträge ist § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dort heißt es, dass befristete Vereinbarungen für Mietobjekte nur dann möglich sind, wenn dies bereits bei der Unterzeichnung schriftlich mitgeteilt wird und ein wichtiger Grund für diese Begrenzung vorliegt. Welche Umstände dazu zählen, wird ebenfalls rechtlich festgehalten. So rechtfertigt unter anderem die eigene Nutzung der Gegenstände oder aber auch die Überlassung an Unternehmen einen befristeten Mietvertrag.

Was man unter einem Staffelmietvertrag versteht

Staffelmietverträge zeichnen sich dadurch aus, dass darin bereits Erhöhungen der Miete und deren Zeitpunkt konkret festgelegt sind. Diese Vereinbarungsart hat den Vorteil, dass es grundsätzlich keine finanziellen Überraschungen dabei gibt. Diese frühe Bestimmung der Zinssteigerung kann allerdings auch ein Nachteil sein, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete darunter liegt, aber man dennoch an den Mietvertrag gebunden ist. Bei dieser Unterart ist mindestens ein Anstieg erforderlich und zwischen zwei Staffeln muss zumindest ein Jahr liegen.

Besonderheiten des Gewerbemietvertrages

Ein Gewerbemietvertrag dient als Grundlage für Räumlichkeiten, die für einen unternehmerischen Zweck verwendet werden. Hierbei ist besonders das Fehlen der sogenannten Sozialklausel erwähnenswert. Aber diese Vertragsform zeichnet sich auch dadurch aus, dass sie nicht an die rechtlich festgelegten Fristen für die Kündigung und den Mietzins gebunden sind.

Inhalte und Form von Mietverträgen

Die Klauseln stellen den Hauptbestandteil eines solchen Übereinkommens dar. Während einige davon optional sind und das Mietverhältnis lediglich genauer festlegen, müssen andere unbedingt darin enthalten sein, damit die Vereinbarung auch gültig ist. So ist es unerlässlich, die Namen der Vertragsparteien darin vollständig anzugeben. Ebenso muss der Gegenstand, der gegen die Bezahlung überlassen werden soll, benannt und die Höhe der Nebenkosten angegeben werden. Auch der Grund für die Gebrauchsüberlassung muss darin enthalten sein. Optional ist hingegen die Vereinbarung einer entsprechenden Kaution oder aber auch die Möglichkeit auf ein Rücktrittsrecht. Es stehen also folgende Inhalte häufig in einem Mietvertrag:

  • Angaben zum Vermieter
  • Daten des Mieters
  • Objekt
  • Höhe der Miete
  • Dauer des Nutzungsrechts
  • Nebenkosten
  • Vermietungszweck
  • Kautionshöhe

Bei der Form gibt es grundsätzlich keine gesetzlichen Richtlinien, allerdings muss bei einem Mietvertrag, der länger als ein Jahr befristet werden soll, gemäß § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Schriftform verwendet werden. Wenn dies nicht berücksichtigt wird, ist die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit ausgemacht. Für andere Mietverträge ist es theoretisch also möglich, sie mündlich zu regeln. Allerdings wird der Großteil trotzdem schriftlich verfasst, um auf der rechtlichen Ebene abgesichert zu sein.

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Vermieteter Gegenstand und Nutzungszweck

Ein unerlässlicher Teil eines Mietvertrags ist das Objekt, das gegen Bezahlung von einer anderen Person als dem Vermieter genutzt werden darf. Dieses muss zwingend angegeben werden, da sich alle vertraglichen Regeln ausschließlich darauf beziehen. In diesem Zusammenhang ist auch der Zweck, für den der Gegenstand gemietet wird, detailliert festzulegen. Denn ungenaue Beschreibungen können im Nachhinein für den Mieter zu Nachteilen, wie beispielsweise Problemen bei der Kündigung, führen. Einer der häufigsten Zwecke in einem Mietvertrag ist die Wohnnutzung.

Mietzins

In einer Vereinbarung über einen Gegenstand, der anderen zum Gebrauch überlassen wird, muss auch die finanzielle Gegenleistung, also die Höhe der Miete, benannt werden. Besonders bei Räumlichkeiten gibt es hierfür strenge Regelungen. Der Zins wird von verschiedenen Aspekten, wie beispielsweise dem Mietspiegel oder der Einrichtung beeinflusst.

Zudem muss die Gegenleistung für die Nutzung des Gegenstandes nicht zwangsweise eine Bezahlung sein, sondern kann auch durch eine Dienstleistung oder durch einen Sachwert erfolgen. Im Alltag wird der Zins dennoch meist in Geld verlangt, da hierbei eventuelle Erhöhungen oder Minderungen einfacher sind als bei den anderen beiden Möglichkeiten.

Dauer eines Mietvertrags

Ein unerlässlicher Bestandteil in einem Mietvertrag ist der Zeitraum, für den dieser gültig ist. Bei befristeten Vereinbarungen ist dies besonders relevant, da hier das Enddatum bereits zu Beginn bekannt sein muss. Jene, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, können zudem durch zwei Arten beendet werden: durch einen Aufhebungsvertrag oder durch eine Kündigung.

Bedeutung der Kaution in mietrechtlichen Vereinbarungen

Die sogenannte Kaution ist eine Absicherung für den Vermieter, weshalb sie häufig in einem Mietvertrag enthalten ist. Mit dieser Zusatzzahlung sollen unter anderem entstandene Schäden kompensiert werden. In § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird diesbezüglich festgelegt, dass die Kaution nicht mehr als drei Kaltmieten ausmachen darf. Es ist zudem möglich, dass der Mieter sie in drei Ratenzahlungen zu gleichen Teilen bezahlt.

Vertragliche Rechte und Pflichten von Mieter und Eigentümer

Ein Mietvertrag geht mit Rechten und Pflichten für beide Seiten einher. So ergeben grundsätzlich die Verbindlichkeiten des Besitzers, die Rechte des Mieters und umgekehrt. Der Vermieter des entsprechenden Gegenstands verpflichtet sich gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), diesen anderen zur Nutzung zu überlassen, wohingegen der Mieter sich als Gegenleistung zur fristgerechten Zahlung des festgelegten Zinses bereiterklärt. Diese werden im mietrechtlichen Kontext als Hauptpflichten bezeichnet. Allerdings gibt es noch weitere vertragliche Pflichten, die von beiden Seiten eingehalten werden müssen.

Welche Ansprüche hat der Mieter?

Der Mieter eines Objekts hat durch den Mietvertrag einige Rechte. Die Nutzung des überlassenen Gegenstands zu einem bestimmten Nutzen ist das Wichtigste davon. Allerdings ist er auch durch die rechtlichen Vorgaben vor einer grundlosen Kündigung geschützt, da gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Auflösung des Vertrags für ihn nicht benachteiligend sein darf. Auch hinsichtlich des Zustands des Gebrauchsobjektes hat der Mieter gesetzlich festgelegte Rechte, da bei Mängeln beispielsweise die Miete nach § 536 BGB entfallen kann. Hierbei ist sogar der Anspruch auf Schadensersatz möglich.

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Rechte des Vermieters

Auch der Vermieter hat durch den Mietvertrag gewisse Ansprüche, die er notfalls rechtlich einfordern kann. Zu diesen gehört nicht nur der Erhalt der finanziellen Gegenleistung, sondern auch die Option, unter gewissen Voraussetzungen die Miete zu erhöhen. Zudem zählt es zu den Rechten des Besitzers, gewisse Richtlinien für den Zeitraum der Überlassung festzulegen. Bei der Vermietung einer Wohnung kann hierbei unter anderem die Einhaltung der geltenden Hausordnung vom Eigentümer gefordert werden. Auch der vorsichtige Umgang mit der überlassenen Sache stellt eines der wichtigsten Rechte des eigentlichen Vermieters dar.

Herausforderungen bei einem Mietvertrag

Das Aufsetzen eines Mietvertrags ist keine einfache Angelegenheit. Deshalb müssen sowohl bei der Erstellung als auch vor der Unterzeichnung dieser Vereinbarung einige Aspekte von Eigentümer und Mieter beachtet werden. So muss der Vermieter des entsprechenden Gegenstandes berücksichtigen, dass er keine Vereinbarung verfasst beziehungsweise verfassen lässt, die dem Mieter Nachteile bringt. Der Mieter hingegen sollte die Vereinbarung nicht zu voreilig unterschreiben. Im Folgenden wird näher erläutert, was bei der Erstellung beachtet werden sollte und weshalb die Prüfung vor der Unterzeichnung sinnvoll ist.

Was beim Erstellen von mietrechtlichen Vereinbarungen zu beachten ist

Möchte man einen Mietvertrag aufsetzen, gibt es einige Dinge, die dabei berücksichtigt werden müssen. Damit man als Vermieter einer Sache, die anderen zur Nutzung überlassen werden soll, die Gefahr unrechtmäßige Klauseln in die Vereinbarung zu nehmen, bestmöglich reduziert, sollte man sich nicht ohne entsprechende Hilfe daran wagen. Allerdings sind nicht nur unzulässige Inhalte bei der Gestaltung dieser mietrechtlichen Übereinkunft Ursache für Fehler, sondern auch andere Aspekte können falsch oder zu ungenau formuliert sein.

Prüfung von Verträgen für Mietgegenstände

Bevor man sich als Mieter dazu entscheidet, einen Mietvertrag zu unterschreiben, sollte man diesen von einem Anwalt prüfen lassen. Dies minimiert das Risiko enorm, im späteren Verlauf des Mietverhältnisses auf unschöne Überraschungen zu stoßen. Wer also bereits vor Beginn unzulässige Inhalte erkennt, unterschreibt die Vereinbarung gar nicht erst und muss dadurch keine gesetzlichen Kündigungsfristen für die Auflösung abwarten. Unzulässige Inhalte bei dieser Vertragsart sind zum Beispiel Klauseln, die den Mieter zu sehr benachteiligen, wie beispielsweise ein übermäßig hoher Geldbetrag als Gegenleistung für die Überlassung des entsprechenden Objekts. Auch Inhalte, die grundsätzlich rechtens sind, können durch Ungenauigkeit für den Mieter Nachteile bringen.

Mögliche Konflikte rund um Mietverträge

Im Kontext eines Mietverhältnisses kommt es nicht selten zu Unstimmigkeiten zwischen dem Eigentümer und dem Mieter beziehungsweise zwischen Nachbarn in einem Wohnhaus. Eine häufige Ursache für Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und der Person, die den Gegenstand entgeltlich nutzen darf, ist die verspätete Zahlung der finanziellen Gegenleistung. Aber auch die Missachtung der weiteren Pflichten, wie zum Beispiel die Einhaltung der geltenden Hausordnung, führt nicht selten zu einer außerordentlichen Kündigung und dadurch möglicherweise sogar zu einem Konflikt, der vor Gericht ausgetragen wird.

Ein besonders häufiges Problem stellen bei einem Mietvertrag die sogenannten Mietnomaden dar. Diese richten in kürzester Zeit großen Schaden in einer Wohnung an, lassen diese verwüstet zurück und verschwinden. Oft können die Verursacher nicht ausfindig gemacht werden, wodurch der Vermieter beziehungsweise dessen Versicherung für die Schäden aufkommen muss.

Unstimmigkeiten zwischen zwei Mietern

Streitpunkte kommen besonders in Wohnhäusern oder -gemeinschaften auch oft zwischen zwei Mietern vor. Besonders bei den Bewohnern nebeneinanderliegenden Wohnungen kann es zu Konflikten kommen, wenn sich ein Nachbar nicht an die Hausordnung hält. Die wohl häufigste Ursache für Unstimmigkeiten zwischen zwei Mietern ist die Lärmbelästigung. Besonders zwischen zwei Generationen kommt es hierbei nicht selten zu Streitigkeiten, bei denen die Polizei hinzugezogen wird. Auch bei Mietern innerhalb derselben Wohnung können Konflikte auftreten, die schließlich dazu führen, dass meist einer aus dem Mietvertrag aussteigt.

Wie lassen sich Mietstreitigkeiten lösen?

Durch die zahlreichen Unstimmigkeiten, die rund um einen Mietvertrag auftreten können, ist es unerlässlich zu wissen, wie sich diese lösen lassen. Der erste Schritt sollte immer das Gespräch mit der entsprechenden Person, also entweder mit dem Vermieter oder mit einem Nachbarn, sein. Kann keine Lösung gefunden werden, mit der alle zufrieden sind, bleibt meist nur noch die gerichtliche Option übrig. Dabei entscheidet dann das zuständige Amtsgericht, welcher Vertragspartner Recht behält.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Wenn es um Angelegenheiten rund um einen Mietvertrag geht, kann ein Anwalt für Mietrecht zahlreiche Aufgaben für Sie übernehmen. Benötigen Sie eine solche mietrechtliche Vereinbarung, kann dieser unter anderem den Vertrag für Sie erstellen. Dies bringt den Vorteil, dass er auf Anhieb formal und inhaltlich richtig gestaltet ist und somit keine Angriffspunkte bietet. Auch für Mieter ist es ratsam, einen Mietvertrag sorgfältig von einem entsprechenden Rechtsanwalt prüfen zu lassen, um benachteiligende Klauseln noch vor dem Beginn des Vertragsverhältnisses ausmachen zu können. Kommt es zu Konflikten, steht Ihnen ein Anwalt nicht nur beratend zur Seite, sondern hilft Ihnen auch durch das Verfahren und eine mögliche Gerichtsverhandlung.

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FAQ: Mietvertrag

Bei der Erstellung oder Prüfung eines Mietvertrags wird berücksichtigt, ob keine gesetzeswidrigen Inhalte im Dokument vorhanden sind. Bei befristeten Mietverträgen wird zusätzlich noch auf die Einhaltung der Schriftform geachtet.

Zwingend erforderliche Inhalte bei Mietverträgen sind die Namen der Vertragspartner, das zu vermietete Objekt, der Nutzungszweck sowie die Dauer des Vertragsverhältnisses.
Mietverträge sind dann nicht gültig, wenn sich in ihnen unzulässige Klauseln befinden. Diese Inhalte zeichnen sich meist dadurch aus, dass der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werden würde.
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