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Untermietvertrag § Klauseln, Unstimmigkeiten & mehr

Der Untermietvertrag regelt die Überlassung von Objekten, wie beispielsweise einer Wohnung oder einem einzelnen Zimmer, für andere Personen als dem eigentlichen Vermieter und dem Mieter der Hauptvereinbarung. Dieser besondere Mietvertrag ist daher auch mit bestimmten Schwierigkeiten verbunden. Im folgenden Artikel erhalten Sie nicht nur einen Überblick über die wichtigsten Inhalte dieser Vertragsform, sondern auch über mögliche Herausforderungen und Unstimmigkeiten, die in diesem Zusammenhang zwischen dem Mieter des ursprünglichen Vertrages und anderen auftreten können.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zum Untermietvertrag

Gesetzlich ist es dem Hauptmieter nach § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in einem Mietverhältnis gestattet, mit einer anderen Person einen sogenannten Untermietvertrag für den Wohnraum abzuschließen. Dabei übernimmt dieser die Rolle des Vermieters gegenüber einem Dritten und räumt diesem damit ebenfalls ein Nutzungsrecht an den entsprechenden Räumlichkeiten ein.

Auch gewerbliche Mieter können Räumlichkeiten untervermieten . Die wichtigste Voraussetzung für diese Vertragsart ist die Erlaubnis des Besitzers der Wohnung. In diesem Zusammenhang kann auch eine Erhöhung der Miete gefordert werden, wenn nur dadurch das Untervermieten zugelassen werden kann und der Hauptmieter mit dieser Steigerung einverstanden ist.

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Untermietverträge für Wohngemeinschaften
Wer schon mal in eine Wohnung mit mehreren Personen gezogen ist, hat vermutlich bereits mit Untermietverträgen zu tun gehabt. Denn in Wohngemeinschaften ist es oft so, dass eine Person der Hauptmieter ist und die übrigen Leute in der Wohnung als Untermieter auftreten.

Wann werden Vereinbarungen zur Untervermietung benötigt?

Immer wenn das Mietobjekt einer weiteren Person als dem eigentlichen Vermieter und dem Mieter der Hauptvereinbarung zur Nutzung überlassen wird, ist ein Untermietvertrag erforderlich. Dabei ist zu beachten, dass die Erlaubnis für die Untermiete entweder generell oder personengebunden sein kann. Während man für die erste Variante nur einmalig die Zustimmung des Eigentümers einholen muss, muss man für jede personengebundene Gebrauchsüberlassung an Dritte die Berechtigung einzeln einholen. Diese Konkretisierung muss natürlich auch im Untermietvertrag festgehalten sein, da ansonsten der ursprüngliche Vermieter möglicherweise eine allgemeine Erlaubnis erteilt, obwohl er dies nur einmalig tun möchte.

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Was man dem Eigentümer muss
Auch wenn der Vermieter eine allgemeine Erlaubnis zur Untermiete erteilt hat, muss er vom Mieter bei jeder neuen Untervermietung über den Namen der entsprechenden Person informiert werden.

Zustimmung zu Untermietverträgen

Der Vermieter des Objekts, also beispielsweise einer Wohnung, muss, wie bereits erwähnt, einem Untermietvertrag zustimmen, damit dieser rechtlich gültig ist. Das Mietrecht stützt hierbei meist die Position des Hauptmieters und fordert grundsätzlich dessen Erlaubnis, wenn es keine Gründe gibt, die gegen eine Untervermietung sprechen. Solch einer liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Wohnraum nicht groß genug für den zusätzlichen Nutzer ist. Die Zustimmung des Besitzers zur Untermiete sollte man sich immer schriftlich geben lassen, um rechtlich gesehen auf der sicheren Seite zu sein.

Kündigung einer Untervermietung

Auch bei der Kündigung eines Untermietvertrages ist relevant, ob die Vereinbarung befristet oder unbefristet ausgemacht wird. So gelten für eine ordentliche Auflösung von Vereinbarungen auf unbestimmte Zeit dieselben Fristen wie für einen gewöhnlichen Mietvertrag, also grundsätzlich drei Monate. Zudem gibt es für die Kündigung eines Untermietvertrages gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch noch besondere Richtlinien. Hierbei ist es relevant, ob der überlassene Wohnraum mit Möbel ausgestattet oder leer ist. Denn während für ein Zimmer ohne Einrichtung die gewöhnliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, können sowohl der Haupt- als auch der Untermieter bei einem möblierten Raum zum 15. jedes Kalendermonats mit einer Frist von zwei Wochen den Mietvertrag kündigen.

Untermietvertrag: Form und relevante Klauseln

Es gibt gesetzliche Anforderungen an die Form eines Untermietvertrages. Diese ergeben sich aus den Richtlinien für alle Formen von Mietverträgen gemäß § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dementsprechend braucht eine befristete Vereinbarung für die Untermiete die Schriftform, da das Vertragsverhältnis ansonsten für einen unbestimmten Zeitraum gültig ist. Da der Großteil von Untermietverträgen für eine festgelegte Dauer ausgemacht wird, ist fast jede dieser Vereinbarungen schriftlich zu verfassen.

 

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Schriftliche Vereinbarung
Obwohl es rechtlich nicht vorgeschrieben ist, sollten auch Vereinbarungen für eine Untermiete auf unbestimmte Zeit schriftlich festgehalten sein. Dadurch lässt sich das Bestehen des Mietverhältnisses bei Konflikten gut belegen.

Die Bestandteile von Untermietverträgen ähneln zum größten Teil den Inhalten von anderen mietrechtlichen Vereinbarungen. So müssen auch bei diesem Mietvertrag die Namen der Parteien sowie die genaue Bezeichnung des vermieteten Gegenstands für die Gültigkeit der Vereinbarung angeführt sein. Zudem ist es auch hierbei erforderlich, die Vertragsdauer sowie den Verwendungszweck anzugeben, damit der Untermietvertrag ordnungsgemäß verfasst ist. Auch eine Kaution ist oft darin enthalten, aber nicht unbedingt erforderlich. Zusammenfassend muss ein Untermietvertrag also folgende Elemente beinhalten:

  • Namen der Vertragsparteien
  • Vermietetes Objekt (Wohnung, Zimmer, etc)
  • Zweck der Miete
  • Zeitraum der Überlassung
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Zweck der Wohnungsüberlassung

Auch bei dieser Unterart muss das Objekt, das einer dritten Person untervermietet werden soll, im Mietvertrag angegeben sein. Hierbei ist es erforderlich, dass genau beschrieben wird, wie viel Wohnraum tatsächlich untervermietet werden soll. Aber nicht nur die Bezeichnung des Mietobjekts, sondern auch der Grund für die Gebrauchsüberlassung muss bei dieser Vertragsform ebenfalls detailliert angegeben sein. Je genauer man den Zweck beschreibt, desto weniger rechtliche Angriffspunkte gibt es danach für den Vertragspartner.

Dauer der Untervermietung

Wie lange der Gegenstand zur Untermiete genutzt werden kann, ist erforderlich, um zu wissen, ab wann dieser besondere Mietvertrag seine Gültigkeit verliert. Da ein Untermietvertrag auch oft dafür verwendet wird, während der eigenen längeren Abwesenheit die Wohnung oder ein Zimmer an eine andere Person zu übergeben, die ebenfalls nur für kurze Zeit ein Zuhause sucht, und es sich daher oft um befristete Vereinbarungen handelt, ist diese Klausel unerlässlich.

Schwierigkeiten Untermietvertrag

Diese spezielle Vertragsart birgt einige Risiken, da hierbei der Hauptmieter einen Rollenwechsel zum Vermieter vollzieht. Dadurch besteht die Gefahr, dass man bei einem unrechtmäßig abgeschlossenen Untermietvertrag sein eigenes Nutzungsrecht für die Wohnung verliert. Zudem können sich für den Hauptmieter auch noch finanzielle Zusatzleistungen ergeben. Als Untermieter hat man im Gegensatz dazu den Nachteil, dass man nicht direkt mit dem Wohnungseigentümer das Vertragsverhältnis eingeht und man daher indirekt auch auf den Hauptmietvertrag angewiesen ist. Im Folgenden wird näher erklärt, welche Aspekte bei der Erstellung und bei der Prüfung von Untermietverträgen beachtet werden müssen.

Erstellung von Vereinbarungen für Untermiete von Räumen

Wenn sich ein Hauptmieter dazu entscheidet, seine Wohnung beziehungsweise Teile davon einer anderen Person zu überlassen, muss er die wichtigsten Inhalte berücksichtigen. Dabei ist es erforderlich zu wissen, welche Elemente in einem Untermietvertrag als unzulässig gelten. So ist es zum Beispiel gesetzeswidrig, wenn die Miete bei der Untervermietung höher ist, als jene in der Hauptvereinbarung des ursprünglichen Mieters. Auch andere Inhalte, die im Gegensatz zu den Klauseln aus dem Hauptmietvertrag stehen, sind ungültig.

Bei der Erstellung dieser Vereinbarung sollten abgesehen von den unrechtmäßigen Inhalten auch noch weitere Aspekte beachtet werden. So ist es empfehlenswert, auch bei einem Untermietvertrag eine Kaution auszumachen, damit man eine gewisse finanzielle Absicherung hat. Auch die Verfassung eines sogenannten Übergabeprotokolls ist hierbei vorteilhaft, da dadurch der Zustand der Wohnung bei der Untervermietung genau beschrieben sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel angegeben wird.

Prüfen von Verträgen für die Wohnungsüberlassung an Dritte

Spielt man mit dem Gedanken, einen Untermietvertrag zu unterschreiben, ist es ratsam, diesen zuvor auf Formfehler und auf unzulässige Klauseln prüfen zu lassen. Denn auch bei der Untervermietung können sich Probleme ergeben, wenn man voreilig das Dokument signiert. So ist die Prüfung von diesen mietrechtlichen Vereinbarungen sinnvoll, da dadurch nicht nur Inhalte, die den Untermieter unangemessen benachteiligen, schnellstmöglich gefunden werden können, sondern auch andere riskante Elemente, wie beispielsweise unklare Formulierungen, ausfindig gemacht werden.

Zu diesen gehören unter anderem die Merkmale der Erlaubnis des Wohnungseigentümers (personengebunden, nur für ein bestimmtes Zimmer gültig, etc.). Ein weiterer Vorteil, den Untermietvertrag vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen, besteht darin, dass mögliche Konflikte bestmöglich vermieden werden können.

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Vertrag Untermiete

Unstimmigkeiten bei einem Untermietvertrag

Bei einem Untermietvertrag gibt es grundsätzlich ein hohes Konfliktpotenzial, da die Erlaubnis des Besitzers dafür erforderlich ist, diese aber nicht immer eingeholt wird. Auch wenn der Eigentümer ohne einen guten Grund die Zustimmung zu dieser mietrechtlichen Vereinbarung ablehnt, kommt es oft zu Streitigkeiten rund um diese Vertragsform. Falls der Untermieter dann zusätzlich auch noch weitere Regeln für die Nutzung missachtet, kann der Konflikt noch größere Dimensionen annehmen. Auch Unstimmigkeiten zwischen dem Unter- und dem Hauptmieter, zum Beispiel durch Schäden in der Wohnung, treten dabei häufig auf. Im Anschluss werden folgende Konflikte näher vorgestellt:

  • Konsequenzen bei einer unerlaubten Untermiete
  • Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien
  • Folgen für den Untermieter bei Kündigung des Hauptmieters

Folgen einer unzulässigen Untervermietung

Die gesetzeswidrige Untervermietung endet häufig vor Gericht. Denn wenn der Wohnungsbesitzer Kenntnis über den Untermietvertrag erlangt, kann er dem Mieter nicht nur außerordentlich kündigen, sondern nach § 280 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch Schadensersatz von diesem verlangen. Auch eine Unterlassungsklage ist gemäß § 541 des BGB möglich, wenn der Hauptmieter den Eigentümer nicht darüber informiert.

Konflikte zwischen Haupt- und Untermieter

Allerdings können rund um den Untermietvertrag nicht nur Unstimmigkeiten zwischen dem Hauptmieter und dem Wohnungseigentümer, sondern auch zwischen diesem und dem Untermieter entstehen. Diese basieren oft darauf, dass der Hauptmieter auch für Schäden, die eine dritte Person verursacht, haftet. Dies wird rechtlich in § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt.

Kündigung von Mieter des Hauptvertrags

Untermieter stehen manchmal vor dem Problem, dass dem Hauptmieter, mit dem sie die Vereinbarung getroffen haben, vom Besitzer der Wohnung gekündigt wird. In solch einem Fall stellt sich die Frage, ob der eigene Untermietvertrag dann die Gültigkeit verliert und man die Wohnung verlassen muss. In § 546 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) heißt es zu diesem Thema, dass der Eigentümer durch das Ende des Hauptmietverhältnisses vom Untermieter das überlassene Objekt zurückverlangen kann. Dementsprechend endet mit dessen Auflösung grundsätzlich auch die Untervermietung. Allerdings kann der Untermieter ein neues Vertragsverhältnis mit dem Wohnungsbesitzer eingehen.

So unterstützt Sie ein Anwalt rund um den Untermietvertrag

Bei einem Untermietvertrag ist die Hilfe eines Anwalts ratsam, um kein Risiko einzugehen. In einem ersten Gespräch macht er sich von Ihrem speziellen Fall ein genaues Bild und klärt Sie über all Ihre Möglichkeiten auf. Dabei untersucht er für den Untermieter die schriftliche Vereinbarung und erkennt etwaige Fehler, sowohl auf der formalen als auch auf der inhaltlichen Ebene. Auch die Erstellung eines einwandfreien Untermietvertrags zählt zu den Aufgaben, die ein Anwalt für Mietrecht gerne für Sie übernimmt. Auch bei Streitigkeiten rund um diese Vertragsform unterstützt Sie ein Rechtsanwalt und erhebt beispielsweise eine Unterlassungsklage für Sie.

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FAQ: Untermietvertrag

Der Hauptmieter einer Wohnung darf diese grundsätzlich mit der Zustimmung des Eigentümers untervermieten. Somit ist jeder Person, die eine Wohnung mietet, das Untervermieten mit der Erlaubnis des eigentlichen Vermieters erlaubt.
Bei Untermietverträgen muss berücksichtigt werden, dass bei einer Befristung die Schriftform erforderlich ist. Zudem müssen alle notwendigen Inhalte, wie zum Beispiel die Namen der Vertragsparteien oder auch die Höhe der Miete in der Vereinbarung für das Untervermieten von Wohnraum enthalten sein.
Falls der Vermieter der Untermiete nicht zustimmt, ist sie gemäß § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verboten. Wer ohne die Erlaubnis des ursprünglichen Eigentümers einen Vertrag für das Untervermieten von Räumlichkeiten abschließt, riskiert eine außerordentliche Kündigung.
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