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Mietvertrag kündigen § Fristen, Ursachen & Probleme

Wer einen Mietvertrag kündigen will, muss sich an die rechtlichen Vorschriften zu diesem Thema halten. Doch was regelt das Gesetz und welche Kündigungsfristen gibt es für diese mietrechtliche Vereinbarung überhaupt? Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Besonderheiten es bei der Kündigung von Mietverträgen gibt. Auch die häufigsten Ursachen und mögliche Probleme lernen Sie näher kennen.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtsgrundlage zu Mietvertrag kündigen

Gesetzliche Vorgaben für die Kündigung eines Mietvertrages sind in den §§ 568 bis 576b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert. Dort gibt es zum Beispiel Regelungen zu den Fristen, die bei der Auflösung eines Mietverhältnisses beachtet werden müssen. Auch Bestimmungen zu Form und Inhalt von Kündigungsschreiben sind darin festgelegt. Eine Kündigung im deutschen Mietrecht ist aufgrund dieser Richtlinien sowohl für den Mieter als auch für den Besitzer des Objekts, das von einer anderen Person durch die Miete genutzt werden darf, oft keine einfache Angelegenheit. In den meisten Fällen will jemand einen Mietvertrag kündigen, der für die Nutzung einer Wohnung abgeschlossen wurde.

Besonderheiten der Auflösung von Mietverhältnissen

Bei der Kündigung eines Mietvertrages gibt es einige spezielle Aspekte zu beachten, damit die Beendigung des Vertragsverhältnisses auch rechtskonform ist. Hierzu zählen zum Beispiel die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen sowie der sogenannte Mieterschutz. Diese Vorgaben bestimmen nicht nur, wann solche Vertragsverhältnisse enden, sondern auch unter welchen Umständen es untersagt ist, einen Mietvertrag zu kündigen. Zu den Besonderheiten zählt auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters. Im Anschluss wird nicht nur dieses spezielle Recht, sondern auch die gesetzlichen Kündigungsfristen sowie der Mieterschutz näher erläutert.

Kündigungsfristen Mietvertrag

Die rechtlich vorgegebene Kündigungsfrist, die jemand, der einen Mietvertrag kündigen möchte, einhalten muss, unterscheidet sich nach der Art der Vereinbarung zw. Mieter und Vermieter (also dem Mietvertrag). Dies ergibt sich daraus, dass für einen befristeten Vertrag ohnehin bereits ein festgelegtes Enddatum bestimmt wurde, während bei Übereinkünften auf unbegrenzte Zeit die Fristen zwingend erforderlich sind, um das Ende des Vertragsverhältnisses vorzugeben.

Ein Mieter kann eine unbefristete Vereinbarung zu jedem dritten Tag eines Monat den Mietvertrag kündigen, damit das Vertragsverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats aufgelöst ist. Wenn der Vermieter das Kündigungsschreiben allerdings erst nach dem dritten Tag des Monats erhält, zählt erst das darauffolgende zur Frist. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist von Mietverträgen ungeachtet der Dauer des Vertragsverhältnisses stets drei Monate.

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Beispiel für die Kündigungsfrist des Mieters
Wenn ein Mieter seine Wohnung am 01.12.2022 kündigt, gilt das Mietverhältnis mit dem 28.02.2023 für beendet. Erfolgt die Kündigung erst mit dem 05.12.2022, endet das Vertragsverhältnis erst mit dem 31.03.2023.

Für den Vermieter gelten rechtlich gesehen, je nach dem Zeitraum des bestehenden Mietverhältnisses, unterschiedliche Fristen. Grundsätzlich muss der Vermieter eine längere Kündigungsfrist einhalten, je länger der Abschluss des Mietvertrages bereits her ist. So kann der Vermieter gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in den ersten fünf Jahren des Vertragsverhältnisses ebenfalls mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Bei einer Dauer von fünf bis acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist allerdings sechs und nach mehr als acht Jahren schließlich sogar neun Monate.

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Beispiel bei einer Mietdauer von neun Jahren
Kündigt der Eigentümer einer Wohnung einem Mieter zum 01.01.2023, ist die Auflösung mit dem 30.09.2023 wirksam. Auch hier gilt, dass das Mietverhältnis erst einen Monat später, also mit dem 31.10. endet, wenn das Kündigungsschreiben erst nach dem dritten Werktag des Monats beim Mieter eintrifft.

Mietvertrag kündigen: Rolle des Mieterschutzes

Wenn der Eigentümer des überlassenen Objektes den Mietvertrag kündigen möchte, unterliegt er den Vorgaben des sogenannten Mieterschutzes. Dadurch ist zum Beispiel die Auflösung mietrechtlicher Vertragsverhältnisse ohne einen entsprechenden Kündigungsgrund untersagt. Dieser spezielle Schutz hat also die Aufgabe, die Mieter vor ungerechtfertigten Kündigungen zu bewahren. Auch benachteiligende Inhalte bei der Auflösung eines Mietvertrages sind dem Vermieter durch diesen besonderen Mieterschutz verboten.

Sonderkündigung im Mietrecht

Es gibt für den Mieter nach § 555e des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch die Möglichkeit des sogenannten Sonderkündigungsrechts. Wird eine Steigerung der Miete durch Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, können Mieter außerordentlich das Vertragsverhältnis bis zum Ablauf des übernächsten Monats auflösen. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietvertrag noch in dem Monat, in dem die Maßnahmen bekanntgegeben wurden, gekündigt werden muss.

Ursachen für Mietvertrag kündigen

Es gibt verschiedene Gründe, weshalb man einen Mietvertrag kündigen will. Diese liegen oft darin begründet, dass einer der Vertragspartner sich nicht an die Vereinbarungen hält. Auf der Seite des Mieters zählen hierzu häufig Verstöße gegen seine Hauptpflicht, also gegen die Erbringung der ausgemachten Gegenleistung. Aber auch wenn er den gemieteten Gegenstand, also zum Beispiel eine Wohnung, trotz fehlender Vereinbarung für sein Gewerbe nutzt, wird der Mietvertrag oft gekündigt.

Allerdings ist nicht immer ein Konflikt der Grund, weshalb jemand einen Mietvertrag kündigen möchte. Der Vermieter möchte auch wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis auflösen. Der Umzug in eine neue Wohnung ist hingegen oft der Grund für die Kündigung durch den Mieter. Folgende häufige Ursachen für das Ende eines Mietverhältnisses werden anschließend genauer beschrieben:

  • Mietrückstand
  • Streitigkeiten mit dem Vermieter
  • Unstimmigkeiten zwischen zwei Mietern
  • Eigenbedarf des Vermieters
  • Mieter zieht um

Fehlende Zahlung der Miete

Der Eigentümer des überlassenen Objekts hat ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses, wenn die Miete nicht regelmäßig vom Nutzer bezahlt wird. Der Besitzer des entsprechenden Gegensatzes kann bei einem solchen Rückstand sogar Schadensersatz verlangen. Zudem rechtfertigt ein entsprechender Mietverzug auch die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

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Konflikte mit dem Vermieter

Wenn sich zwischen dem Mieter und dem Eigentümer der Mietsache Streitigkeiten ergeben, dann führt dies häufig dazu, dass einer der beiden den Mietvertrag kündigen möchte. Ein häufiger Anlass für Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang ist beispielsweise die Eigenbedarfskündigung, da sich der Mieter dadurch möglicherweise hintergangen fühlt, wenn er sich während des gesamten Vertragsverhältnisses an die Regelungen gehalten hat.

Auf der anderen Seite führen auch Verstöße gegen die Vereinbarung zu Konflikten im Mietrecht. Es gibt auch Situationen, in denen der Vermieter die rechtlichen Unstimmigkeiten auslöst. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er nur Eigenbedarf vortäuscht, um den Mietvertrag zu kündigen. Auch unerlaubte Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen sind oft die Ursache für Konflikte zwischen dem Eigentümer und einem Mieter.

Streitfälle mit anderen Mietern

Vor allem in Wohnhäusern kommt es im Alltag oft zu Streitigkeiten zwischen den Mietern unterschiedlicher Wohnungen. Diese basieren in den meisten Fällen auf Lärmbelästigung, allerdings können auch Drohungen oder sogar gewaltsame Handlungen dazu führen, dass der Eigentümer den Mietvertrag kündigen möchte, den er mit der entsprechenden Person abgeschlossen hat. Auch unter mehreren Mietern innerhalb derselben Wohnung, also zum Beispiel bei einem Paar oder in einer WG, können Konflikte den Wunsch, den Mietvertrag zu kündigen, hervorrufen.

Vermieter meldet Eigenbedarf an

Nicht immer sind Konflikte der Grund dafür, dass jemand einen Mietvertrag kündigen will. Oft benötigt der Vermieter eine Wohnung auch einfach nur für sich selbst oder ihm nahestehenden Personen. Dann handelt es sich um eine sogenannte Eigenbedarfskündigung, die vom Vermieter allerdings nicht immer durchgesetzt werden kann. Denn diese Art der Kündigung im Mietrecht unterliegt strengen Regelungen und kann nur durch eine gute Begründung für den Eigenbedarf an der Wohnung erfolgen.

Mieter kündigt Wohnung wegen Umzug

Auch wenn nicht der Eigentümer den Mietvertrag kündigen möchte, sondern der entsprechende Mieter einfach umziehen möchte, sind nicht Streitigkeiten die Ursache für die Auflösung. Wer seine Wohnung kündigen will, muss dies rechtzeitig tun, damit er keine Verzögerung hinnehmen muss. Der Mieter, der den Mietvertrag kündigen möchte, um umzuziehen, sollte zudem darauf achten, dass vor seinem Auszug möglicherweise noch Schönheitsreparaturen gemacht werden müssen.

Inhalte eines Schreibens für Mietvertrag kündigen

Ähnlich wie im Mietvertrag selbst, muss auch das Kündigungsschreiben für dessen Auflösung bestimmte Inhalte enthalten und formalen Vorgaben entsprechen. So ist es nach § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erforderlich, dass ein solches Dokument die Schriftform benötigt. Was die Bestandteile eines Schreibens für die Kündigung eines Mietvertrages betrifft, so muss darin der Grund für die Auflösung des Vertragsverhältnisses angegeben sein. Auch wichtige Informationen, wie die Adresse der entsprechenden Wohnung oder der Zeitpunkt, zu dem die Kündigung des Mietvertrages erfolgen soll, sind unerlässlich.

Grund für die Auflösung der mietrechtlichen Vereinbarung

Der wohl wichtigste Inhalt, wenn jemand einen Mietvertrag kündigen möchte, ist die Begründung für die Auflösung der Vereinbarung. Besonders wenn der Eigentümer des entsprechenden Objekts die Kündigung des Mietvertrages anstrebt, ist dies gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht ohne die Angabe einer Ursache, die das berechtigte Interesse des Vermieters am Ende des Vertragsverhältnisses rechtfertigt, möglich.

Probleme bei Mietvertrag kündigen

Bei einer Kündigung im Mietrecht können für beide Vertragspartner rechtliche Herausforderungen entstehen, die die gewünschte Auflösung des Mietverhältnisses nicht einfach machen. Auf der Seite des Mieters gehen Schwierigkeiten oft mit der Art des Mietvertrages oder mit der Anzahl der Mieter einher. Der Eigentümer einer Wohnung wird hingegen mit den Bestimmungen des gesetzlichen Schutzes für Mieter und einer vergleichsweise langen Frist für die Auflösung ab einer bestimmten Dauer konfrontiert.

Schwierigkeiten für Mieter bei Kündigungen im Mietrecht

Auf der Seite des Mieters kann sich die Beendigung des Mietverhältnisses immer dann als schwierig herausstellen, wenn ein Staffelmietvertrag aufgelöst werden soll. Denn hier kann der Vermieter gemäß § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für vier Jahre fordern. Innerhalb dieser Zeitspanne darf der Mieter also nicht umziehen, selbst wenn er prinzipiell den Mietvertrag kündigen will.

Auch wenn eine Person aus einer WG ausziehen möchte, können sich dabei Probleme ergeben. In diesem Zusammenhang ist es zum Beispiel nicht möglich, ohne die Zustimmung der anderen Mieter und des Eigentümers der Wohnung alleine auszusteigen, wenn er auch zusammen mit den anderen Personen geschlossen wurde.

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Mietvertrag kündigen: Herausforderungen des Vermieters

Wenn ein Vermieter den Mietvertrag kündigen will, gibt es für ihn die Hürde des gesetzlichen Kündigungsschutzes. Ohne einen Grund, der nach § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Kündigung eines Mieters rechtfertigt, ist im Mietrecht die Kündigung durch den Eigentümer des entsprechenden Objektes ausgeschlossen. Zudem muss der Besitzer der Mietsache, zum Beispiel einer Wohnung, möglicherweise eine längere Kündigungsfrist abwarten, wenn der Vertragsabschluss schon mehr als fünf Jahre zurückliegt.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Wer einen Mietvertrag kündigen möchte, egal ob Mieter oder Eigentümer, sollte einen Anwalt aufsuchen. Dieser kann Ihr Kündigungsschreiben sorgfältig auf inhaltliche oder formale Fehler prüfen. Dadurch kann vermieden werden, dass die Auflösung des Mietverhältnisses sich verzögert. Auch über die anderen Vorgaben im Zusammenhang mit einer mietrechtlichen Kündigung klärt Sie ein Jurist auf, damit Sie keine Frist versäumen oder möglicherweise sogar in eine Rechtsstreitigkeit verwickelt werden. Sollte dies dennoch passieren, übernimmt ein Anwalt für Mietrecht auch hierbei die Rolle eines Beraters für Sie.

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FAQ: Mietvertrag kündigen

Die grundsätzliche Kündigungsfrist für einen Mietvertrag beträgt nach dem Gesetz drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren. Bei einem Vertragsverhältnis zwischen fünf und acht Jahren erhöht sich dieser Zeitraum für den Vermieter auf ein halbes Jahr. Hat das Mietverhältnis sogar länger als acht Jahre bestanden, gibt es eine Frist von neun Monaten für den Eigentümer.
Häufige Gründe für eine Kündigung im Mietrecht sind Konflikte zwischen dem jeweiligen Mieter und anderen Nutzern oder dem Eigentümer. Auch der Eigenbedarf des Vermieters ist oft die Ursache für die Auflösung eines Mietverhältnisses.
Der Mieterschutz soll Personen vor ungerechten Kündigungen ihres Mietvertrages bewahren. Solch eine liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Vermieter vorgibt, Eigenbedarf an dem Objekt zu haben, obwohl dies nicht der Fall ist.
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