Mieterhöhung ablehnen § Rechtslage & Voraussetzungen
- Lesezeit: 6 Minuten
- Stand: Januar 2023
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Immorecht Redaktion
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- Mieter können eine Mieterhöhung ablehnen.
- Für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangen gilt eine 2-Monats-Frist.
- Die Ablehnung kann formfrei erfolgen (schriftform empfohlen).
- Bei gerechtfertigten Verlangen ist eine Zustimmung erforderlich.
- Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, müssen akzeptiert werden.
- § 561 BGB räumt Mietern ein Sonderkündigungsrecht ein.
- Ungerechtfertigte Ablehnungen können zur gerichtlichen Durchsetzung der Mieterhöhung führen.
- Tritt eine erhöhte Mietzahlung in Kraftm muss diese vom Mieter auch vollständig bezahlt werden.
Rechtslage zum ablehnen einer Mieterhöhung
Im deutschen Mietrecht gibt es klare Regelungen, wann und in welcher Höhe die Miete angehoben werden darf. Ähnlich sieht es mit dem Recht des Mieters aus, dieses Erhöhungsansuchen des Vermieters zu prüfen, anzunehmen oder abzulehnen. Denn im §558b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist geregelt, dass eine Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters bedarf. Im zweiten Unterbuch des Paragraphen wird zudem geregelt, dass ein Mieter zwei Monate Zeit hat, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung überprüfen zu lassen oder selbst zu überprüfen.
Wichtig hierbei ist jedoch der §558b.3 BGB, in dem klar festgehalten wird, dass der Mieter binnen 2 Monaten eine Reaktion abgeben muss. Im Falle der Zustimmung tritt die Erhöhung mit der nächsten Mietzahlung in Kraft, entscheidet der Mieter sich hingegen, dass er die Mieterhöhung ablehnen möchte, so muss er dies binnen der 2-Monats-Frist dem Vermieter mitteilen.
Wann sollte man einer Mieterhöhung nicht zustimmen?
Grundsätzlich hat ein Mieter immer die Möglichkeit, eine Mieterhöhung ablehnen. Allem voran, wenn berechtigte Zweifel daran bestehen, dass die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen nicht ausreichend begründen kann, sollte diese Option zumindest geprüft werden. Bei einem Mieterhöhungsverlangen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sollte zudem geprüft werden, ob die genannten Maßnahmen Einfluss auf die eigene Mietwohnung haben und somit eine Erhöhung der Mietzahlung rechtfertigen.
Darüber hinaus kann man eine Mieterhöhung ablehnen, wenn die genannten Vergleichswohnungen mit der eigenen Wohnung nicht verglichen werden können, die Fristen zur Mieterhöhung nicht eingehalten wurden oder die Mieterhöhung das zulässige Maß überschreitet.
2-Monats-Frist für die Ablehnung der Mietzinsanpassung
Mieter haben grundsätzlich vom Gesetzgeber eine Bedenkzeit von 2 Monaten erhalten, um eine Entscheidung für oder gegen das Erhöhungsverlangen des Vermieters zu treffen. Geregelt ist dies in §558b.2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Frist beginnt mit dem Erhalt des Erhöhungsverlangen, wobei Experten dazu raten, die Frist bereits ab Ausstellung des Verlangens zu berechnen. Weiterhin sollten Mieter beachten, dass bis zum Ablauf der Frist die Zustimmung oder Ablehnung beim Vermieter eingelangt sein muss. Es ist also nicht möglich, das Verlangen über einen Zeitraum von 2 Monaten zu prüfen und dann erst eine Antwort zu formulieren.
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Mieterhöhung ablehnen – Ablauf & Besonderheiten
Eine Erhöhung der monatlichen Miete erfreut sicherlich keinen Mieter, dennoch sollte man nicht einfach so jedes Mieterhöhungsverlangen ablehnen. Denn ist das Verlangen des Vermieters berechtigt, so kann eine Ablehnung nicht nur zu einem Klageverfahren, sondern im schlimmsten Fall auch zum Verlust der Mietwohnung führen. Entsprechend wichtig ist es, dass Mieter vom Erhalt der Verständigung über die anstehende Mieterhöhung bis zur Bekanntgabe der Zustimmung oder Ablehnung wichtige Besonderheiten beachtet werden.
Erhalt des Mieterhöhungsverlangens
Vermieter müssen gemäß §558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ihren Mietern eine bevorstehende Mieterhöhung schriftlich mitteilen. Mündliche Mitteilungen sind somit unzulässig und in jedem Fall nichtig. Zudem gilt, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die Anpassung des Mietzinses begründen muss.
Nur wenn die Begründung zulässig und ausreichend nachvollziehbar formuliert wurde, gilt das schriftliche Verlangen als rechtskonforme Information über die anstehende Erhöhung der Miete und die 2-Monats-Frist zur Zustimmung des Mieters beginnt zu laufen. Es liegt nun also am Mieter, das Ansuchen des Vermieters zu prüfen und zu entscheiden, ob der Erhöhung zugestimmt wird oder ob man die Mieterhöhung ablehnen möchte.
Prüfung des Verlangens auf Mieterhöhung
Vermieter dürfen in Deutschland nicht “einfach so” die Miete erhöhen. Aus diesem Grund sieht der Gesetzgeber vor, dass jede Erhöhung des Mietzins gegenüber dem Mieter begründet werden muss. Nur wenn die Begründung nachvollziehbar und gemäß der gesetzlichen Vorgaben in §557, §558 oder §559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entspricht, ist diese zulässig. Grundsätzlich ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters zulässig, so hat der Mieter dieses zu akzeptieren.
Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Vermieter die Höhe des Mietzinses entweder ungerechtfertigt oder aber über das zulässige Maß hinaus erhöhen möchten. Aus diesem Grund ist die Prüfung der Begründung wie auch dem Ausmaß der Erhöhung wichtig. Um festzustellen, ob ein Verlangen auf eine höhere Miete zulässig ist, können Mieter auf die Unterstützung von Institutionen wie einen Mieterschutzbund oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht zurückgreifen oder aber zunächst eine erste Prüfung selbst vornehmen. Hierbei sollte auf folgende Aspekte in jedem Fall geachtet werden:
- Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung: Abhängig von der vereinbarten Mietform (Indexmiete, Staffelmiete etc.) gibt es gesetzlich geregelte Abstände zwischen Mieterhöhungen. Werden diese nicht vom Vermieter eingehalten, so kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen.
- Begründung der Erhöhung: Begründet der Vermieter sein Verlangen und ist diese rechtlich zulässig? Zu den zulässigen Begründungen zählt mitunter die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Erhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen oder steigende Kosten z.b.: im Zuge einer anhaltenden Inflation.
- Fristgerechte Mitteilung: Zudem sollten Mieter darauf achten, ab wann die Mieterhöhung eintreten soll. Liegen zw. der Mitteilung des Vermieters und der Erhöhung nicht mindestens 2 Monate, kann der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ablehnen.
Ein Rechtsanwalt kann Ihnen helfen den Grund der Erhöhung der Miete zu prüfen.
Sonderkündigungsrecht des Mieters
Neben der Möglichkeit, eine Mieterhöhung abzulehnen, räumt das deutsche Mietrecht Mietern im Falle einer zulässigen Mieterhöhung auch ein Sonderkündigungsrecht ein. Dieses Recht auf eine Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung ist im §561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt und regelt, dass ein Mieter bis zwei Monate nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens außerordentlich das Mietverhältnis beenden kann. Möchten Mieter also einer Mieterhöhung nicht zustimmen, können diese Zustimmung jedoch aufgrund der Zulässigkeit des Verlangens nicht verweigern, so steht es Ihnen frei, das Mietverhältnis zu beenden und sich hierbei auf §561 BGB zu berufen.
Mieterhöhung ablehnen – So geht´s
Der Gesetzgeber hat für die Ablehnung einer Erhöhung der Miete keine bestimmten Kriterien festgelegt. Dementsprechend kann der Mieter jederzeit in schriftlicher Form gegenüber dem Vermieter die Mieterhöhung ablehnen. Grundsätzlich wäre die Ablehnung natürlich auch mündlich möglich, jedoch raten Experten dazu, dass die Verweigerung der Zustimmung im Sinne des §558 b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zur Nachweisbarkeit in Schriftform erfolgen soll. Zudem muss in jedem Fall auf die 2-Monats-Frist geachtet werden. Eine Ablehnung ist nämlich nur innerhalb dieser Frist möglich. Ist diese Frist verstrichen, steht es dem Vermieter frei, die Zustimmung gemäß §558 b Abschnitt 2 BGB einzuklagen.
Konsequenzen, wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen
Ist ein Mieterhöhungsverlangen im Sinne des deutschen Mietrechts gerechtfertigt, so muss der Mieter dieser zustimmen. Verweigert ein Mieter in diesem Fall die Zustimmung oder äußert sich nicht fristgerecht, so kann der Vermieter die Zustimmung auf dem Rechtsweg einklagen. Zudem kann die Ablehnung des Erhöhungsverlangen dazu führen, dass das Mietverhältnis von Seiten des Vermieters beendet wird. Mieter sollten also nur dann eine Mieterhöhung ablehnen, wenn diese nicht gerechtfertigt ist.
Zudem gilt, dass mit Inkrafttreten der erhöhten Mietzahlung, diese auch vollständig zu bezahlen ist. Begleicht der Mieter die alte (niedrigere) Mietforderung, kann der Vermieter binnen einer Frist von drei Monaten die Durchsetzung der Forderung anstreben und somit den Mieter durch das Gericht zwingen, einerseits den Rückstand auszugleichen und andererseits künftig den vollen Mietzins zu begleichen.
So unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht
Steigende Mietzahlungen stellen für viele Mieter nicht nur ein Ärgernis, sondern nicht selten auch eine finanzielle Mehrbelastung dar. Um nicht gerechtfertigte Zahlungen zu vermeiden, prüft ein Anwalt für Mietrecht das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters und berät Mieter ob dieses gerechtfertigt ist, oder ob eine Verweigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung ein mögliches Mittel gegen steigende Mietzahlungen sein kann. Zudem unterstützt Sie der Anwalt dabei, die Mieterhöhung fristgerecht abzulehnen und mögliche ungerechtfertigte Rechtsfolgen abzuwenden.
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FAQ: Mieterhöhung ablehnen
- § 557 BGB | Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz | Bundesministerium der Justiz
- § 558 BGB | Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | Bundesministerium der Justiz
- § 558a | Form und Begründung der Mieterhöhung | Bundesministerium der Justiz
- § 558b BGB | Zustimmung zur Mieterhöhung | Bundesministerium der Justiz
- § 558c BGB | Mietspiegel; Verordnungsermächtigung | Bundesministerium der Justiz
