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Mieterhöhung nach Modernisierung § Modernisierungskosten & mehr

Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist für Mieter sicherlich kein Grund zur Freude, für Vermieter stellt sie jedoch eine wichtige Möglichkeit dar, angefallene Kosten zu kompensieren. Doch nicht jeder Kostenaspekt einer Renovierung darf auf den Mieter umgelegt werden und Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung nach einer Sanierung wichtige Aspekte wie die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Wann die Erhöhung des Mietzinses im Zuge einer Modernisierungsumlage zulässig ist, wie diese vorgenommen werden muss und was Mieter gegen überhöhte Mieterhöhungen nach einer Modernisierung tun können, erfahren Sie nun im folgenden Beitrag.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Mieterhöhung nach Modernisierung

Kommt es am Mietobjekt zu Umbauarbeiten, um den Wohnwert zu verbessern oder die Struktur des Gebäudes zu erneuern, folgt für Mieter im Anschluss meist eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Das deutsche Mietrecht regelt hierbei genau, wann und wie eine solche Erhöhung der Miete erfolgen darf. So regelt zum Beispiel der §559 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch, dass eine Erhöhung der vom Mieter zu leistenden Mietzahlungen nach Modernisierungsarbeiten grundsätzlich zulässig ist.

Zudem wird in diesem Abschnitt auch geregelt, dass der Vermieter die fällige Miete um bis zu 8 Prozent, der für die Modernisierung der Wohnung anfallenden Kosten, erhöhen darf. Zeitgleich regelt der Gesetzgeber im 2. Abschnitt des gleichen Paragraphen, dass Kosten für die Erhaltung des Gebäudes ausdrücklich nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen und (im Abschnitt 3 geregelt) dass bei Modernisierung mehrerer Wohneinheiten die dafür aufgewendeten Kosten angemessen auf alle betroffenen Wohnungen und somit Mietverhältnisse aufgeteilt werden müssen.

Mietrechtliche Definition der Modernisierung

Im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung gilt es zu beachten, dass der mietrechtliche Begriff Modernisierung klar vom Gesetzgeber definiert wurde. So muss die Bautätigkeit zum Beispiel zu einer Wertsteigerung der Immobilie oder Wohneinheit führen und einen Vorteil hinsichtlich der Nutzung des Mietobjekts für den Mieter darstellen. Es sind daher nicht alle Modernisierungsmaßnahmen geeignet, um eine gerechtfertigte Erhöhung der Mietzahlungen einzufordern. Gemäß § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zeichnen sich Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, wie folgt dar:

  • nachhaltige Energieeinsparung (energetische Modernisierung)
  • Maßnahmen die das Klima nachhaltig schützen
  • Maßnahmen zur Reduktion des Wasserverbrauchs
  • Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswert der Mietsache
  • Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnverhältnisse
  • Maßnahmen die aufgrund behördlicher Anordnungen durchgeführt werden müssen
  • Maßnahmen die neuen Wohnraum schaffen

Wichtig dabei zu beachten ist die Unterscheidung zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen im Mietrecht nach § 555a BGB, denn die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Von Erhaltungsmaßnahmen spricht der Gesetzgeber immer dann, wenn die Baumaßnahmen zum Erhalt der aktuellen Gebäudestruktur erforderlich sind oder in deren Zuge bestehende Schäden beseitigt werden, der Gebrauchswert dabei jedoch nicht gesteigert wird.

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Modernisierung vs. Erhaltung
Bauarbeiten, die der reinen Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen, gelten nicht als Modernisierung – da diese keine Wertsteigerung oder verbesserte Nutzung für den Mieter ergeben – und dürfen daher auch nicht mit einer Mieterhöhung einhergehen.

Sonderfall: Gebäudesanierung

Für Mieter ist durchaus von Relevanz, ob es sich bei den geplanten Arbeiten um die Modernisierung am Mietobjekt oder um Sanierungsmaßnahmen handelt. Sanierungen werden grundsätzlich als Reparaturarbeiten bewertet, welche allerdings nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Abgrenzung gestaltet sich rechtlich komplex, denn es gibt Fälle, die sowohl als Modernisierungs- als auch Sanierungsmaßnahme gewertet werden, wie beispielsweise der Einbau einer neuen Heizanlage.

Dabei handelt es sich sowohl um eine Instandsetzungsmaßnahme als auch um eine Modernisierung. Wird vom Vermieter eine sogenannte energetische Sanierung durchgeführt, können die investierten Kosten als Mieterhöhung an die Mieter weitergegeben werden. Denn durch zum Beispiel eine bessere Dämmung der Fassade reduzieren sich auch die Energiekosten des Mieters, wodurch dieser von der Sanierung profitiert.

Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind in Deutschland ein häufig diskutiertes Thema. Laut Gesetzgebung ist es Vermietern erlaubt, die Miete anzuheben, nachdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, solange diese Erhöhung angemessen ist. Dies bedeutet, dass die Modernisierungen dem Zweck dienen müssen, die Wohnung zu verbessern und den Wohnwert zu erhöhen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass sowohl Vermieter als auch Mieter bestimmte Pflichten und Rechte haben, wenn es um Mieterhöhungen nach Modernisierungen geht.

Regeln bei der Mieterhöhung nach Modernisierung
Unsere Grafik schafft einen guten Überblick der Regeln die bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung beachtet werden sollten.

Umlagefähige Modernisierungskosten

Erfolgt eine Modernisierung eines Mietobjektes, so sind die damit in Verbindung stehenden Kosten nicht allein dem Vermieter anzulasten. Dies bedeutet, dass die angefallenen Kosten, soweit sie dem §559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen, auf den Mieter umlagefähig. Hierbei muss jedoch auch der §555b Bürgerliches Gesetzbuch beachtet werden, in dem klar definiert wird, welche Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Diese sich daraus ergebenden auf den Mieter umlagefähigen Modernisierungskosten sind mitunter:

  • energetische Modernisierung
  • Verbesserung der Wärmedämmung
  • Einbau von Wasserzählern
  • Umstellung von Ofen- auf Gasetagenheizung mit Warmwasser Betrieb
  • Installation einer Solaranlage
  • Einbau eines Aufzugs

Umlegbare Modernisierungskosten (auch Modernisierungsumlage genannt) sind eine Sonderform der Mieterhöhung gemäß § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach dürfen Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den Aufwänden zählen etwa Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Wichtig zu wissen ist hierbei, dass Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln nicht zu den Modernisierungskosten gezählt werden dürfen. Sie dürfen also in der Berechnung der Modernisierungsumlage nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
Seit dem 1. Januar 2019 darf sich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB die monatliche Mietbelastung innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, so beträgt die Kappungsgrenze sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter.

Modernisierung nach Eigentümerwechsel

Nach einem Eigentümerwechsel ist eine Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierung dem deutschen Mietrecht zufolge möglich, jedoch an bestimmte Vorgaben gebunden. Modernisierungsmaßnahmen müssen die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden. Wurden solche Modernisierungen durchgeführt, ist die Mieterhöhung dann sogar über die örtliche Vergleichsmiete hinaus möglich. Allerdings ist seit 2019 auch hier wieder die Kappungsgrenze zu beachten und die Steigerung der jährlichen Miete darf nicht mehr als 8 Prozent der Modernisierungskosten betragen.

Härtefallregelung bei Mieterhöhungen nach Modernisierung

Nicht immer ist es einem Mieter möglich, die mit der Modernisierung entstandene Mieterhöhung mit Blick auf die eigenen wirtschaftlichen Verhältnisse annehmen zu können. Allem voran bei einem geringen Einkommen, langfristiger Krankheit oder Arbeitslosigkeit kann es vorkommen, dass eine grundsätzlich berechtigte Erhöhung der Miete nach Modernisierungsmaßnahmen eine so genannte Härte für den Mieter darstellt. In solchen Fällen räumt das Mietrecht eine Härtefallregel ein, die den Mieter von der Mieterhöhung schützen kann. Wichtig hierbei sind die individuelle Lage des Mieters sowie die berechtigten Interessen des Vermieters.

Stellt das Interesse des Vermieters unter Rücksichtnahme auf künftige Betriebskosten eine unzumutbare Härte für den Mieter dar, so darf nach der Modernisierung die Miete nicht erhöht werden. Gleiches gilt für den Fall, dass das Mietobjekt in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde. Auch dann kann ein Mieter aufgrund von unzumutbarer Härte die Mieterhöhung nach Modernisierung ablehnen.

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Rechte und Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich kann ein Vermieter immer dann seinem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer Modernisierung zukommen lassen, wenn die Modernisierungskosten eine solche Erhöhung rechtfertigen und wenn keine rechtlichen Aspekte dem Verlangen entgegen sprechen. Wichtig hierbei zu beachten ist, dass der Mieter zeitgerecht informiert werden muss.

Der Gesetzgeber sieht hierbei grundsätzlich zwei Fristen vor, zum einen die Frist zur Ankündigung der Modernisierungsarbeiten und die Frist zur Ankündigung der steigenden Miete. Zudem gilt es für den Mieter ausführlich hinsichtlich der geplanten Bauarbeiten, deren zeitlichen Ablauf und in welchem Ausmaß die Miete nach Abschluss der Modernisierung erhöht wird. Vermieter sollten daher:

  • Mieter, mind. 3 Monate vor Baubeginn informieren
  • Bauvorhaben umfassend beschreiben inkl. zu erwartenden Bauzeit
  • Auf mögliche Einschränkungen im Alltag durch Bauarbeiten verweisen
  • Zu erwartende Mieterhöhung nach Modernisierung ankündigen

Wurden die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, kann der Vermieter letztlich das Mieterhöhungsverlangen an seine Mieter versenden. Dies ist sozusagen die Ankündigung der Mieterhöhung nach der Modernisierung und soll den Mieter darüber informieren, ab wann und in welcher Höhe die im Mietvertrag vereinbarte Miete erhöht werden soll. Wichtig ist hierbei, dass der Vermieter seinem Mieter folgende Informationen mitteilt:

  • Zeitpunkt der Mieterhöhung
  • Begründung der Mieterhöhung
  • Höhe des Mehrbetrags / neue (erhöhte) Mietforderung

Zudem müssen Vermieter bedenken, dass Mieter einer Mieterhöhung zustimmen müssen und diese hierfür 2 Monate Zeit erhalten, um das Ansuchen des Vermieters zu prüfen. Das Erhöhungsverlangen muss somit mind. 2 Monate vor Inkrafttreten der erhöhten Mietforderung in Schriftform an den Mieter übermittelt werden. Erst wenn der Mieter diesem Ansuchen zustimmt, kann die Miete tatsächlich erhöht werden. Für den Fall, dass ein Mieter nicht auf das Schreiben reagiert, kann nach Ablauf der 2-Monats-Frist die Zustimmung bei Gericht eingeklagt werden.

Rechte und Pflichten des Mieters

Kein Mieter darf zu seinem Nachteil behandelt werden. Dies ist ein Grundsatz des deutschen Mietrechts, dass sich auch im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen und darauf folgende Mieterhöhungen bezieht. So sieht der Gesetzgeber zum Beispiel vor, dass ein Mieter zumindest 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten von seinem Vermieter über diese Bauarbeiten und die daraufhin folgende Mieterhöhung informiert werden muss. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, so ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten nicht zulässig.

Zudem muss das Mieterhöhungsverlangen klar von der Ankündigung der Bauarbeiten getrennt werden. Erst nach Abschluss der Arbeiten kann das Verlangen auf Erhöhung der Mietzahlungen an den Mieter gerichtet werden. Daraufhin hat der Mieter 2 Monate Zeit, um die Zulässigkeit der Erhöhung selbst zu prüfen oder aber zum Beispiel durch einen Anwalt für Mietrecht prüfen zu lassen. Ist die Erhöhung zulässig so ergeben sich daraus zwei rechtliche Möglichkeiten:

  • Der Mieter stimmt der Mieterhöhung nach Modernisierung zu
  • Der Mieter nimmt sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch

Wichtig hierbei zu beachten ist, dass dem Vermieter vor Ablauf der 2-Monats-Frist die Zustimmung oder Ablehnung der Erhöhung der Miete mitgeteilt werden muss, da ansonsten der Vermieter das Recht hat, diese Zustimmung auf dem Rechtsweg einzufordern.

So unterstützt Sie ein Anwalt für Mietrecht

Ein Anwalt für Mietrecht kann bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung auf verschiedene Weise helfen. Zum einen kann der Rechtsanwalt den Mieter über seine Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung informieren und ihm erklären, ob die geplante Erhöhung rechtens ist. Den Vermieter kann er hingegen über die Möglichkeiten und Voraussetzungen einer geplanten Erhöhung der Miete nach Modernisierungsarbeiten informieren. Darüber hinaus kann ein Anwalt für Mietrecht sicherstellen, dass alle erforderlichen Dokumente, wie zum Beispiel die Ankündigung der Mieterhöhung, ordnungsgemäß ausgefüllt und rechtzeitig eingereicht werden.

Im Streitfall oder im Falle von unberechtigten Erhöhungen der Mietzahlung oder aber zu unrecht verweigerten Zustimmung seitens des Mieters vertritt der Anwalt seinen Mandanten auch außergerichtlich wie auch im mietrechtlichen Verfahren. In jedem Fall hilft ein Anwalt für Mietrecht bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung dabei, das bestmögliche Ergebnis für den Mieter zu erzielen und sicherzustellen, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte und Pflichten einhalten.

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FAQ: Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei einer vermieteten Immobilie können 8 Prozent der Gesamtsumme der Modernisierungskosten jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse im Januar 2019 wurde die Möglichkeit zur Umlage auf den Mieter jedoch stärker begrenzt.
Eine neue Heizung gilt als Modernisierung, wenn sie dazu dient, die Wohnqualität zu verbessern oder die Wohnung energiesparender zu gestalten. Dazu zählen z.B. der Austausch einer alten und ineffizienten Heizung gegen eine neue und energiesparende Heizung, die Erneuerung von Heizungskomponenten oder die Installation von Thermostatreglern.
Grundsätzlich sind die Kosten einer Modernisierung bei Umlage auf die Mieter in der Regel binnen 12,5 Jahren abgegolten. Dies heißt jedoch nicht, dass die Mieterhöhung danach rückgängig gemacht werden muss. In der Regel bleibt die erhöhte Miete dauerhaft bestehen und ist dies im Sinne des Mietrechts auch möglich.
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