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Staffelmiete § Rechtslage, Voraussetzungen und Folgen

Die Staffelmiete ist eine besondere Form der Miete, bei der die Höhe der Miete in regelmäßigen Abständen angepasst wird. In Deutschland ist die Staffelmiete eine weit verbreitete Praxis, insbesondere bei Neuvermietungen von Wohnungen oder Gewerbeimmobilien. Sie hat sowohl für Vermieter als auch für Mieter Vorteile und Nachteile und sollte daher gut überdacht werden, bevor man sich dafür entscheidet. In diesem Artikel werden wir uns mit den wichtigsten Aspekten der Staffelmiete in Deutschland auseinandersetzen, um Ihnen einen umfassenden Überblick zu geben und Ihnen bei Ihrer Entscheidungsfindung zu helfen.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zur Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist eine spezielle Form der Miete, bei der die Höhe der Miete in regelmäßigen Abständen angepasst wird und deren rechtliche Grundlage in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist. Im Gegensatz zur konstanten Miete, bei der die Miete über die gesamte Vertragslaufzeit gleich bleibt, wird bei einer Staffelmiete die Miete gemäß §557a Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in vertraglich festgelegten Intervallen erhöht.

Diese Erhöhungen können sich entweder auf eine allgemeine Preisentwicklung, wie zum Beispiel den Verbraucherpreisindex, oder auf bestimmte Kriterien wie z.B. die Inflation beziehen. Wobei die Grundlage der Erhöhung sowie deren Intervalle im Staffelmietvertrag klar benannt werden muss. Staffelmieten werden in der Praxis häufig in Neuvermietungen von Wohnungen oder Gewerbeimmobilien vereinbart.

Wann ist eine Staffelmiete sinnvoll?

Eine Staffelmiete kann für beide Parteien, Vermieter und Mieter, Vorteile haben. Für Vermieter kann eine Staffelmiete sinnvoll sein, um die Inflation auszugleichen und die Miete im Laufe der Zeit an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Es gibt auch Fälle in denen eine Staffelmiete vereinbart wird um den Mieter zu einer längeren Vertragsbindung zu motivieren. Für Mieter kann eine Staffelmiete sinnvoll sein, wenn sie sich darauf einstellen können, dass die Miete im Laufe der Zeit steigen wird und sich darauf vorbereiten kann.

Voraussetzungen für
die Staffelmiete
Unsere Grafik gibt Ihnen einen Überblick über die Voraussetzungen für eine Mietstaffel.

Staffelmietvertrag – Besonderheiten & Inhalt

Gemäß gesetzlicher Regelung ist eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete nur dann tatsächlich zulässig, wenn sie schriftlich vereinbart wird. Außerdem muss das genaue Datum aufgeführt werden, ab wann der erhöhte Mietbetrag gilt. Die jeweilige Erhöhung der Miete muss bei einer Wohnraumvermietung als Geldbetrag festgelegt werden – gilt die Staffelmiete für gewerbliche Mietverträge kann auch eine prozentuale Erhöhung vereinbart werden. Zudem setzt der Gesetzgeber in §557a Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) voraus, dass zwischen den einzelnen Mietzinserhöhungen mindestens ein Jahr Abstand liegen muss.

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Staffel Miete

Form und Inhalt des Mietvertrags mit Staffelmiete

Grundsätzlich gilt in Deutschland für Verträge die sogenannte Vertragsfreiheit. Dies meint jedoch nicht, dass Vermieter und Mieter vollkommen frei Vereinbarungen vertraglich festlegen können, sondern vielmehr, dass es den Vertragsparteien frei steht, gewisse (im Rahmen der rechtlichen Vorgaben) Vereinbarungen vertraglich festzuhalten. Um einen Mietvertrag mit der Staffelmiete vereinbaren zu können, bedarf es in Deutschland der Schriftform. Weiters muss die vertragliche Mietvereinbarung folgende Inhalte zwingend vorweisen:

  • Zeitraum der vereinbarten Staffelmiete
  • Angabe des Anfangsmietzins in Euro
  • Angabe wann die Miete erhöht werden wird
  • Angaben aufgrund welcher Grundlage die Staffelmieterhöhung erfolgt
  • Angaben in welcher Höhe die jeweiligen Mieterhöhungen erfolgen wird
  • Angaben zu einem Kündigungsverzicht inkl. dessen Umfang

Grundsätzlich gilt, dass ein Staffelmietvertrag nur dann vollumfänglich gültig ist, wenn alle erforderlichen Angaben enthalten sind. Ist die Staffelmiete falsch vereinbart, gilt der Mietvertrag also dennoch. Wenn der Vermieter sich bei der Vereinbarung der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, sind sämtliche Staffeln unwirksam. Der Mietvertrag bleibt aber insgesamt wirksam – dies hat zur Folge, dass der Vermieter hinnehmen muss, wenn der Mieter nur die für den Anfang vereinbarte Miete zahlt.

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Beispiel einer rechtswirksamen Formulierung
Ein Beispiel: Am 1.1.2022 beginnt ein Staffelmietvertrag, die Nettokaltmiete zu Anfang beträgt 700 Euro. Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1.1.2023 auf 730 Euro, ab 1.1.2024 auf 770 Euro, ab 1.1.2025 auf 790 Euro, ab 1.1.2026 auf 820 Euro.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

Grundsätzlich gilt bei einem Mietvertrag mit Staffelmiete, dass Erhöhungen der Miete ausnahmslos nur aufgrund der vertraglichen Vereinbarung erfolgen dürfen. Gesetzlich geregelt ist dies im §557a Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), in dem der Gesetzgeber festhält, dass bei einer Staffelmiete Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zulässig sind.

Zudem erfordert die Erhöhung der Miete aufgrund der vertraglichen Vereinbarung nicht die Zustimmung des Mieters. Die Staffelmiete kann daher ohne Ankündigung und Begründung sowie ohne Zustimmungspflicht des Mieters zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt automatisch erhöht werden.

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Besonderheit der Staffelmiete
Grundsätzlich schreibt der Gesetzgeber für Mietverträge mit Staffelmiete keine Obergrenze der maximal zulässigen Mieterhöhung vor. Zwar gab es bis 2001 eine maximal zulässige Laufzeit von 10 Jahren für Staffelmietverträge, diese Regelung gilt jedoch nicht mehr.

Einfluss der Mietpreisbremse

Für alle neuen Staffelmietverträge gilt in Deutschland die sogenannte Mietpreisbremse, die in §556d und §557a Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt ist. Dieser Schutzmechanismus – der überteuerte Mieten verhindern soll – ist bei Neuvermietungen auf die Ausgangsmiete wie auch jede einzelne Mietstaffel (Erhöhung) anzuwenden. Besteht also für die Region eine Mietpreisbremse, so hat sich der Vermieter an diese uneingeschränkt zu halten.

Zur Prüfung der Ausgangsmiete wird der bei Abschluss des Mietvertrags gültige Mietspiegel herangezogen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Bei der Überprüfung von Mietstaffeln ist der zum Zeitpunkt der Erhöhung gültige Mietspiegel anzuwenden. Für Regionen ohne Mietpreisbremse gilt, dass die Miete binnen 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden darf. Die gesetzliche Grundlage hierfür wird im §5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) festgehalten.

Kündigungsverzicht im Staffelmietvertrag

Die Staffelmiete ist die einzige Mietform in Deutschland, bei der ein sogenannter Kündigungsverzicht vereinbart werden kann. Dies bedeutet, dass Vermieter und Mieter vereinbaren können, dass während der vereinbarten Vertragslaufzeit eine Kündigung ausgeschlossen wird, dies gilt im Übrigen – wenn vereinbart – auch für das Sonderkündigungsrecht nach einer Mieterhöhung gemäß § 561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Um den Kündigungsverzicht rechtswirksam zu vereinbaren, muss im Mietvertrag klar benannt werden, ob es sich um einen einseitigen (nur für den Mieter) oder beiderseitigen (für Mieter und Vermieter) Kündigungsverzicht handelt und für welchen Zeitraum dieser vereinbar wird. Wichtig hierbei ist, dass ein Kündigungsverzicht bei einer Staffelmiete nur für bis zu 4 Jahre vereinbart werden darf.

So unterstützt Sie ein Anwalt rund um die Staffelmiete

Ein Anwalt für Mietrecht kann bei der Staffelmiete auf verschiedene Weise helfen. Zunächst kann er bei der Verhandlung und Erstellung des Mietvertrags unterstützen, indem er sicherstellt, dass alle wichtigen Aspekte der Staffelmiete, wie die Höhe der Erhöhungen, die Intervalle und die Obergrenzen, genau festgelegt werden. Er kann auch dabei helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, um sicherzustellen, dass die Mieterhöhungen im Einklang mit gesetzlichen Vorschriften stehen.

Falls es zu Problemen oder Streitigkeiten kommt, kann ein Anwalt für Mietrecht auch als Vertreter des Mieters oder Vermieters in Gerichtsverfahren fungieren. Er kann beispielsweise dabei helfen, Nachforderungen von Vermieter zu kontrollieren oder den Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch beraten und helfen bei der Durchsetzung von Ansprüchen bezüglich Schadensersatz, Räumungsklagen und Mietminderungen.

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FAQ: Staffelmiete

In Deutschland sind Staffelmieten zulässig und durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt. Laut Paragraf 557 des BGB ist es erlaubt, die Miete in regelmäßigen Abständen an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.
Nach Ablauf der vereinbarten Vertragszeit bestehen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten. Zum einen kann die vertraglich vereinbarte Staffelmiete verlängert werden. Möglich ist jedoch auch der Übergang zu einem regulären Mietverhältnis ohne Staffelmiete oder aber die Auflösung des Mietverhältnisses durch Kündigung.
Es gibt keine gesetzliche Begrenzung für die Dauer eines Staffelmietvertrags in Deutschland. Ein Staffelmietvertrag kann sowohl für eine feste Zeitdauer, wie zum Beispiel ein Jahr, als auch für eine unbestimmte Zeitdauer, wie zum Beispiel auf unbestimmte Zeit, vereinbart werden. Es ist jedoch wichtig darauf zu achten, dass die Kündigungsfristen des Mietvertrags eingehalten werden.
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