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Gewerbemietvertrag § Nebenkosten, Pandemieklausel & mehr

Der Gewerbemietvertrag bildet die Basis für die berufliche Anmietung von Objekten. Dabei gelten im Vergleich zu anderen mietrechtlichen Vereinbarungen besondere Regelungen. Im folgenden Artikel lernen Sie allgemeine Aspekte dieser Vertragsform sowie die wichtigsten Inhalte kennen. Sie erfahren ebenso, welche Schwierigkeiten und Konflikte in diesem Zusammenhang auftreten können.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zum Gewerbe­mietvertrag

Gewerbemietverträge unterscheiden sich von anderen mietrechtlichen Vereinbarungen dadurch, dass sie nicht die rechtliche Basis für die private, sondern jene für die berufliche Nutzung eines Mietobjekts darstellen. Es gibt keine gesonderte Rechtsgrundlage für diese Vertragsart, weshalb die grundsätzlichen Richtlinien aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auch für diese Form gelten. Dementsprechend ist es auch hierbei nicht erlaubt, dass ein Vertragspartner stark benachteiligt wird. Gewerbemietverträge werden unter anderem oft für Läden, Restaurants oder aber auch Arztpraxen abgeschlossen.

Unterschiede zu anderen Mietverträgen

Ein Gewerbemietvertrag weist deutliche Unterschiede zu anderen Verträgen im deutschen Mietrecht auf. Denn grundsätzlich werden diese Vereinbarungen nicht so streng definiert wie bei privaten Mietverträgen. So gibt es in diesem Zusammenhang beispielsweise keine direkten Formvorschriften oder rechtliche Einschränkungen hinsichtlich der Höhe der entgeltlichen Gegenleistung. Gewerbemietverträge unterliegen außerdem nicht dem gesetzlichen Mieterschutz. Hierbei sind dafür besonders Aspekte der Instandhaltung oder krisenrelevante Faktoren von großer Bedeutung. Zusammenfassend gibt es also unter anderem folgende Abweichungen zu anderen Arten von Mietverträgen:

  • keine Regelungen zur Miethöhe
  • kein Mieterschutz
  • Klauseln für Instandsetzungsmaßnahmen besonders wichtig

Inhalte von Gewerbe­mietverträgen

Die Bestandteile dieser mietrechtlichen Vertragsart unterscheiden sich in einigen Punkten von Vereinbarungen für den privaten Zweck. So gibt es darin, besonders durch die Ereignisse der letzten Jahre, auch oft eine sogenannte Pandemie Klausel. Auch in der relativ flexiblen Gestaltung der Inhalte weicht ein Gewerbemietvertrag von anderen Vereinbarungen rund um die Vermietung von Objekten ab.

Es gibt allerdings auch Gemeinsamkeiten zu den Klauseln aus anderen Mietverträgen. So muss darin ebenfalls der genaue Betrag der Miete genannt werden. Wenn zudem keine Erhöhung davon im Gewerbemietvertrag festgelegt wird, bleibt sie für die gesamte Dauer gleich hoch. Eine weitere Parallele ist die Notwendigkeit, Bestimmungen zur Kündigung im Vertrag anzugeben. Anschließend werden folgende Inhalte eines Gewerbemietvertrages näher erläutert:

  • Vereinbarungen zu Nebenkosten
  • Regelungen zur Instandhaltung der geschäftlichen Räume
  • Umsatzsteuer
  • Pfandrecht für Vermieter
  • Klausel für mögliche unerwartete Geschehnisse

In einem Gewerbemietvertrag ist die Angabe der Höhe der Miete für die entsprechenden Räume unerlässlich. Neben der grundsätzlichen Miete für die Nutzung enthält dieser Vertrag auch meist Bestimmungen zu den Nebenkosten. Hierbei ist es wichtig, in der Vereinbarung festzuhalten, ob der Mieter diese zu einem Pauschalpreis oder per Vorkasse bezahlen muss. Zudem darf der Vermieter die gesamten Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Vertragliche Instandhaltungs­maßnahmen

Die gewerbliche Nutzung von Räumen stärkt die Bedeutung von Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Vereinbarung enorm. Daher ist es ratsam, im Gewerbemietvertrag klar definierte Regelungen zu diesem Thema zu vereinbaren. Ungenaue Bestimmungen können in diesem Zusammenhang zu Streitigkeiten zwischen den beiden Seiten führen, die möglicherweise auch vor Gericht enden.

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Zustand der Immobilie bei Vertragsschluss
Ob ein Gewerbemieter eine Immobilie renoviert oder erneuert übernimmt, kann die vertraglichen Erhaltungsmaßnahmen beeinflussen. Es ist prinzipiell gesetzeswidrig, den Mieter zu Reparaturen, die außerhalb seiner Vertragslaufzeit entstanden sind, zu veranlassen.

Gewerbemietvertrag und Umsatzsteuer

Im Unterschied zu anderen Arten von mietrechtlichen Verträgen ist bei der Überlassung einer Immobilie an einen Betrieb unter Umständen auch die Umsatzsteuer von Bedeutung. Denn so können sich die Vertragsparteien untereinander ausmachen, ob die Vermietung der entsprechenden Immobilie umsatzsteuerpflichtig sein soll oder nicht. Diese Möglichkeit kann für den Vermieter allerdings auch riskant sein, da nicht alle gewerblichen Einkünfte steuerpflichtig sind und daher auch nicht von der Befreiung für die Umsatzsteuer betroffen sein dürfen. Folgende Umsätze sind zum Beispiel von dieser Steuer befreit und dürfen deshalb im Gewerbemietvertrag nicht dazu verpflichtet werden:

  • Arztpraxen
  • Banken
  • Krankenkassen
  • Versicherungen
Prüfung des Gewerbemietvertrags gefragt?
Mietvertrag für Gewerbe

Pfandrecht des Eigentümers bei gewerblichen Mietverträgen

Das Mietrecht sieht in § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein besonderes Recht für den Vermieter vor. Dieses sogenannte Pfandrecht erlaubt es dem Eigentümer der Räume, bei einer Pflichtverletzung durch den Gewerbemieter die darin liegenden Gegenstände zu verlangen. Es gibt allerdings auch gewisse Einschränkungen in Bezug auf diesen besonderen Anspruch. So ist es nicht möglich, dieses Recht für Vertragsverletzungen, die außerhalb des laufenden und des darauffolgenden Mietjahres liegen, einzufordern. Zudem sind davon nur jene Sachen betroffen, die nicht in § 811 der Zivilprozessordnung (ZPO) aufgeführt sind und somit auch verpfändet werden dürfen.

Pandemieklausel in gewerbe mietrechtlichen Vereinbarungen

Durch den weltweiten Ausbruch der Corona-Pandemie gibt es in vielen Gewerbemietverträgen mittlerweile eine sogenannte Pandemieklausel. Rechtlich basiert diese auf § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in der die Störung des geschäftlichen Alltags durch ein unerwartetes Ereignis beschrieben wird. Voraussetzung für die Anwendung ist es, dass dieses Vorkommnis starken Einfluss auf den Betrieb nimmt. Ist dies der Fall, wird es den Vertragsparteien erlaubt, den Gewerbemietvertrag anzupassen, wenn die ursprüngliche Vereinbarung in der entsprechenden Form nicht mehr beibehalten werden kann.

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Genauigkeit ist bei einer “Pandemieklausel” wichtig!
Je detaillierter im Gewerbemietvertrag die Umstände für ein Ereignis gemäß § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) angeführt werden, desto eher können Missverständnisse und Konflikte vermieden werden.

Besonderheiten rund um den Gewerbe­mietvertrag

Die Besonderheiten des Gewerbemietvertrages machen auch das Aufsetzen dieser Vereinbarung nicht einfach. Der Vermieter hat hierbei zwar kaum Einschränkungen hinsichtlich der Inhalte, allerdings darf er dennoch keine Klauseln einbauen, die der Firma große Nachteile bringen würden. Der gewerbliche Mieter, der sich durch dieses Vertragsverhältnis den Aufbau eines Standortes verspricht, sollte diesen Aspekt daher von Anfang an berücksichtigen. Anschließend werden folgende Herausforderungen rund um einen Gewerbemietvertrag näher erläutert:

  • Erstellung des Vertrags
  • Gewerbemietvertrag prüfen
  • Besonderheiten bei der Kündigung

Erstellung von gewerblichen Vereinbarungen

Die große Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht kann jedoch genau dazu verleiten, weshalb man bei der Erstellung genau darauf achten muss, dass der Vertrag keine solchen Inhalte enthält. Oft ist man sich als Vermieter durch die kaum vorhandenen Vorgaben auch gar nicht bewusst, wo die Grenze zwischen legal und gesetzeswidrig liegt. Auch zu ungenaue Formulierungen der Vertragsbedingungen ist ein häufiger Fehler bei der Vermietung einer Immobilie für die gewerbliche Nutzung.

Gewerbemietvertrag prüfen lassen

Wenn ein Unternehmer einen neuen Standort aufbauen möchte und deshalb einen Gewerbemietvertrag mit dem Vermieter abschließen will, sollte er diesen zuvor genau prüfen lassen. Denn durch die große Freiheit bei dieser Art von mietrechtlichen Vereinbarungen muss sich der Vermieter der entsprechenden Räume auch an weniger Vorgaben halten. Dadurch ist die Chance auch größer, dass dieser Inhalte hineinnimmt, die lediglich für ihn selbst, nicht aber für den gewerblichen Mieter, vorteilhaft sind. Deshalb ist es für das Unternehmen bereits vor Beginn des Vertragsverhältnisses unerlässlich, solche Inhalte wahrzunehmen, um nicht später an den Mietvertrag gebunden zu sein.

Kündigung von Verträgen im Gewerbemietrecht

Bei der Kündigung eines Gewerbemietvertrages gibt es gemäß § 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine spezielle Frist. Dort heißt es, dass unternehmerische Mietverhältnisse bis zum dritten Werktag des einen Quartals bis zum Ende der darauffolgenden drei Monate ordentlich gekündigt werden können. Zusammengefasst bedeutet dies, dass die Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag also sechs Monate beträgt. Bei diesen Vorgaben handelt es sich allerdings nur um den Zeitraum, der nach dem Gesetz mindestens vom Vermieter beziehungsweise von der Firma eingehalten werden muss. Die beiden können alternativ auch eine längere Kündigungsfrist vereinbaren. Dieser Faktor muss demnach ebenfalls bei der Erstellung und der Prüfung berücksichtigt werden.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Bei Schwierigkeiten rund um den Gewerbemietvertrag ist es sowohl für den Vermieter als auch für den Unternehmer immer ratsam, einen entsprechenden Anwalt zu kontaktieren. Dieser kann Ihnen zum Beispiel bei Unsicherheiten rund um diese mietrechtliche Vereinbarung mit einer ausführlichen Beratung Klarheit verschaffen. Dadurch vermeidet man das Risiko, unzulässige Klauseln in den Vertrag einzubinden. In diesem Zusammenhang erstellt ein Anwalt für Mietrecht auch gerne diesen besonderen Mietvertrag für Sie.

Auch die Prüfung Ihres Gewerbemietvertrages oder eine Anpassung aufgrund von unerwarteten Ereignissen, die Einfluss auf das Mietverhältnis haben, führt ein Jurist sorgfältig für Sie durch. Wer überlegt, einen solchen Vertrag zu kündigen, ist ebenfalls mit der Beratung eines entsprechenden Anwalts auf der sicheren Seite. Dieser klärt Sie nicht nur über die gesetzliche Kündigungsfrist, sondern auch über weitere wichtige Aspekte rund um das Thema Kündigung bei einem Gewerbemietvertrag auf.

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FAQ: Gewerbemietvertrag

Gewerbemietverträge können gemäß § 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufgelöst werden.
Wie auch bei anderen mietrechtlichen Vereinbarungen werden Gewerbemietverträge unwirksam, wenn sich darin unzulässige Klauseln befinden. Solche sind zum Beispiel jene, die den gewerblichen Mieter enorm benachteiligen.
Bei Gewerbemietverträgen muss man auf genaue Formulierungen der Vertragsbedingungen achten. Denn wenn etwas zu unklar angeführt ist, kann es zu Missverständnissen und in weiterer Folge zu Konflikten zwischen dem Vermieter und dem Unternehmen kommen.
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