Warmmiete § Bedeutung, Berechnung & mehr
- Lesezeit: 5 Minuten
- Stand: Dezember 2022
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Immorecht Redaktion
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- Warmmiete = Grundmiete (Kaltmiete) plus Nebenkosten
- Rechtsgrundlagen sind: Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie Heizkostenverordnung (HKVO)
- Zulässig ist die Bruttomiete, wenn die Immobilie maximal 2 Wohneinheiten hat und der Vermieter selbst im Haus wohnt.
- Im Mietvertrag muss die Bruttomiete explizit vereinbart werden
- Zudem müssen die enthaltenen Neben- und Betriebskosten festgehalten werden.
- Zulässige inkludierte Nebenkosten sind mitunter: Energie, Wasser, Entsorgung, Grundsteuer, Versicherungen etc.
- Nicht anrechenbare Nebenkosten sind mitunter: Sicherheitsdienste, Instandhaltung, Reparaturen, Mietausfallversicherungen
Rechtslage zur Warmmiete
Das Deutsche Mietrecht regelt grundsätzlich alle Vorgaben und Vorschriften, die im Zuge eines Mietverhältnisses zu beachten sind. Dennoch findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) keine konkrete Nennung der Warmmiete. Grund hierfür ist, dass im direkten Konflikt mit dem §4 Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) steht. Denn dieser Rechtsgrundlage folgend, sind Vermieter dazu verpflichtet, eine Verbrauchserfassung hinsichtlich der Heizkosten vorzunehmen und anhand des tatsächlichen Verbrauchs die Neben- und Betriebskosten abzurechnen.
Bei der “warmen” Pauschalmiete hingegen handelt es sich um eine feste – nicht verbrauchsabhängige – Mietzahlung für die Wohnung, die alle mit dem Mietverhältnis einhergehenden Kosten begleicht. Doch es gibt klar definierte Ausnahmen, die dazu führen, dass eine Bruttomiete rechtskonform zur Deckung der Kosten aus einem Mietverhältnis herangezogen werden kann. Zu diesen Ausnahmen zählen der gängigen Rechtspraxis folgend:
- zeitlich begrenzte Vermietung (zB: touristische Nutzung)
- Vermietung von Zimmern in Alten- und Pflegeheimen
- Vermietung von Zimmern in Studenten- oder Lehrlingsheimen
- Vermietung in einer Immobilie mit nur 2 Wohneinheiten, wovon eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.
Urteil des Bundesgerichtshof zur Warmmiete
Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter eine pauschale Bruttowarmmiete für die Wohnung bezahlen muss, ist in der Regel unwirksam. Laut dem Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ VIII ZR 212/05) ist die Miete jedoch zulässig, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt und dieses über maximal zwei Wohneinheiten verfügt. In der Praxis ist diese Auslegung des Rechts jedoch nur auf wenige Mietverhältnisse in Deutschland anwendbar. Oftmals sind es private Mietverhältnisse im einstigen Elternhaus, die über zwei voneinander getrennte Wohneinheiten in einem Haus verfügen und somit anhand des Urteils des Bundesgerichtshofs eine Warmmiete im Mietvertrag vereinbaren können.
Abgrenzung zur Kaltmiete
Die Kaltmiete, auch bekannt als Nettomiete, deckt im Gegensatz zur Warmmiete lediglich die Kosten dafür ab, dass als Mieter das Eigentum des Vermieters beziehungsweise Eigentümers genutzt werden darf. Sie variiert je nach Region und Zustand der Immobilie oder des Grundstücks und wird in der Regel mit Blick auf den in der Region gültigen Mietspiegel festgelegt. Die oben genannten Nebenkosten sind in der Kaltmiete nicht enthalten.
Zusammensetzung der Warmmiete
Wird als Grundlage für ein Mietverhältnis die Warmmiete herangezogen, erhält der Mieter den Vorteil, dass er mit einer festen Mietzahlung alle anfallenden Kosten abdeckt. Allen voran in Zeiten steigender Energiekosten hat der Mieter also einen enormen Vorteil, während der Vermieter gegebenenfalls nur durch eine begründete Anpassung des Mietzinses (Mieterhöhung) Verluste abmildern kann. Dies liegt daran, dass in der Bruttomiete tatsächlich alle vom Mieter zu entrichtenden Zahlungen enthalten sind. Die Zusammensetzung der Warmmiete setzt sich daher aus folgenden Aspekten zusammen:
- Grundmiete (Kaltmiete)
- Nebenkosten / Betriebskosten
- Infografik
Anrechenbare Neben- und Betriebskosten
Grundsätzlich versteht man unter den Betriebskosten alle Aufwendungen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie und deren Anlagen fortwährend bestehen. Dies bedeutet, dass diese Kosten regelmäßig anfallen müssen. Einmalige Ausgaben gelten nicht als Nebenkosten. Doch auch im Falle der Warmmiete darf der Vermieter nicht alle anfallenden Kosten für den Erhalt der Immobilie auf den Mieter umlegen. Zu den zulässigen Kosten, die zum Bestandteil der Miete werden zählen mitunter:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Entwässerung
- Straßenreinigung und Entsorgungskosten
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Beleuchtung, Schornsteinreinigung und Gartenpflege
- Aufzugskosten & Kosten für den Hauswart
- Kosten f. Gebäudeversicherung, Glasversicherung und Haftpflicht
- Steuern & öffentliche Lasten
Betriebskostenabrechnung bei Warmmiete Vereinbarungen
Da im Falle der Warmmiete die Betriebs- und Nebenkosten nicht nur ein fester Bestandteil der Mietzahlung sind, sondern zudem auch zeitgleich eine pauschale Nebenkostenabrechnung genutzt wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter bereit zu stellen. Erst wenn aufgrund von gestiegenen Betriebskosten eine Anpassung der Miete (Mieterhöhung) angestrebt wird, kann der Mieter fordern, den Wunsch der Mieterhöhung zu begründen und somit anhand von Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen nachzuweisen, dass diese berechtigt ist.
Ein Anwalt für Immobilien- und Mietrecht kann die Höhe der Abrechnung Ihrer Miete und die Begründung einer Mieterhöhung prüfen.
Berechnung der Bruttomiete
Obgleich für Verträge in Deutschland die Vertragsfreiheit vorsieht, regelt das Mietrecht, welche Höchstwerte Mietberechnungen nicht überschreiten dürfen. So gilt also auch für die Warmmiete, dass diese nicht oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Natürlich gilt es hierbei zu bedenken, dass diese Vergleichsmieten auf die Grundmiete, also die Kaltmiete für eine Wohnung bezogen sind. Um also eine zulässige Warmmiete berechnen zu können, gilt es zunächst einmal die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und auf diese im Anschluss einen Pauschalbetrag für die inkludierten Betriebs- und Nebenkosten aufzuschlagen.
Kann die Bruttomiete erhöht werden?
Die Bruttomiete zählt zu den sogenannten Pauschalmieten und ist somit im Gegensatz zu Verbrauchsabhängigen Abrechnungsmodellen hinsichtlich der Neben- und Betriebskosten unabhängig von der Kostenentwicklung vereinbart. Dennoch müssen Vermieter kein “Verlustgeschäft” erwarten, wenn die Betriebskosten steigen. Die Mieterhöhung ist nämlich zulässig, jedoch nur dann, wenn die in der Warmmiete berücksichtigten Nebenkosten sich nicht mehr mit den realen Ausgaben des Vermieters decken. Um die Miete erhöhen zu können, muss der Vermieter also im Streitfall nachweisen können, dass die Ausgaben derart angestiegen sind, dass die vertraglich vereinbarte Pauschale angehoben werden muss, um die Kosten decken zu können.
Können Mieter die Warmmiete mindern?
Ähnlich verhält es sich mit der Minderung der Mietzahlungspflicht. Kommt es zu Schäden am Mietobjekt, müssen diese dem Vermieter mitgeteilt werden und dieser zur Behebung aufgefordert werden. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach und liegt die Haftung für die Schäden beim Vermieter, so besteht für den Mieter ein Anspruch auf prozentualer Mietminderung. Hierbei gilt es aber in jedem Fall darauf zu achten, die Minderung nicht von der Warmmiete aus zu berechnen, sondern von der Grundmiete, also der Kaltmiete, die einen Teil der Bruttomiete für die Wohnung darstellt.
So unterstützt Sie ein Anwalt rund um die Warmmiete
Da aufgrund rechtlicher Einschränkungen die Warmmiete heutzutage nur noch in Ausnahmefällen zulässig ist, gilt es rund um die Miete schon im Vorfeld der Vertragserstellung abzuklären, ob das Modell der Pauschalmiete zulässig ist und welche Mietzinsberechnung für die Warmmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht prüft für Sie Ihre individuelle Rechtslage und überprüft für Sie, ob die Warmmiete eine zulässige Form der Vermietung darstellt.
Zudem unterstützt der Vermieter bei der korrekten Berechnung der Miete und übernimmt für Mieter die Prüfung der Mietzinsberechnung und die Zulässigkeit der Vertragsbedingungen. Im Falle von Mieterhöhungen oder Minderungen prüft er zudem den grundsätzlichen Anspruch und berät Sie bei den nötigen Vorbereitungen für die Umsetzung.
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