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Kaltmiete § Definition, Berechnung & mehr

Die Kaltmiete ist ein zentraler Begriff im deutschen Mietrecht, der jenen Mietzins bezeichnet, der ohne Neben- oder Betriebskosten anfällt. Für den Mieter stellt die auch Grundmiete bezeichnete Kaltmiete eine wichtige Informationsgrundlage dar, wenn es darum geht, die Höhe der Mietzahlungen auf deren korrekte Berechnung hin zu überprüfen. Im nun folgenden Beitrag erfahren Sie, wie die Kaltmiete in Deutschland definiert wird, welche Regelungen im Falle von Mieterhöhungen oder Mietminderungen zu beachten sind und welchen Einfluss die Grundmiete auf den sogenannten Mietspiegel sowie die Kaution nimmt.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zur Kaltmiete

Im deutschen Mietrecht bezeichnet die Kaltmiete jene Mietzahlung, die der Mieter für die Nutzung einer Wohnung oder eines Gebäudes ohne Berücksichtigung der Nebenkosten (z.B. für Heizung, Wasser und Strom) zu zahlen hat. Es handelt sich bei dieser auch Grundmiete genannten Miete also um die reinen Mietkosten für die Nutzung des Mietobjekts.

In der Regel wird, unabhängig davon, ob Nebenkosten vereinbart werden oder nicht, die Kaltmiete als feste Summe im Mietvertrag festgehalten und im Falle von Nebenkosten Vereinbarungen als Grundmiete vermerkt. Auf Wunsch der Vertragsparteien ist es zudem möglich, dass diese Form der Mietzinsvereinbarung indexiert (Indexmiete) vereinbart wird, um so die Inflation ausgleichen zu können. Zudem unterscheidet man im Mietrecht folgende Formen:

  • Nettokaltmiete: Grundmiete alleine
  • Bruttokaltmiete: Grundmiete inkl. kalter Nebenkosten

Bei der Bruttokaltmiete werden sogenannte kalte Betriebskosten in die Grundmiete eingerechnet. Zu diesen kalten Nebenkosten zählen zum Beispiel die Gebäudereinigung, Müllabfuhr, Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Grundsteuer. ‌Die Nettokaltmiete umfasst hingegen lediglich das Entgelt für die Wohnungsüberlassung ohne Berücksichtigung von Neben- und Betriebskosten.

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Bruttokaltmiete häufig nur in Altmietverträgen
Die Bruttokaltmiete steht hauptsächlich nur noch in alten Mietverträgen, welche vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. In Verträgen nach 2001 findet man in der Regel oftmals den fälligen Mietzins (Gesamtmiete / Warmmiete).

Abgrenzung zur Warmmiete

Wie bereits erwähnt, beinhaltet die Kaltmiete nur die Nutzung der gemieteten Wohnfläche. Hinzu kommen noch Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten. Diese werden zur Grundmiete addiert und ergeben damit die Warmmiete. In manchen Fällen ist auch von einer Bruttomiete die Rede. Um also die Kaltmiete von der Warmmiete unterscheiden zu können, kann der Grundsatz “Miete + Betriebskosten = Warmmiete” oder “Miete ohne Betriebskosten = Kaltmiete” heranziehen.

Wechsel von Grundmiete auf Warmmiete

Grundsätzlich gilt, dass Änderungen an einem Mietvertrag immer die Zustimmung beider Vertragsparteien, also dem Vermieter und dem Mieter, erfordern. Will man also einen Mietvertrag mit einer Kaltmiete ändern, um das Mietverhältnis künftig auf Grundlage der Warmmiete zu führen, so müssen Mieter wie auch Vermieter dieser Änderung zustimmen. Hierfür ist jedoch kein neuer Mietvertrag nötig, es reicht ein – von beiden Vertragsparteien unterfertigtes – Schriftstück, in dem die Anpassung des Vertrages eindeutig benannt wird.

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Berechnung der Kaltmiete

Die Kaltmiete wird in Deutschland in der Regel auf Grundlage der Quadratmeterzahl des Mietobjekts berechnet. Als verbindlicher Richtwert für diese Berechnung muss der sogenannte Mietspiegel herangezogen werden. Dieser enthält die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde oder Stadt und stellt für den Vermieter eine Art Obergrenze der zulässigen Miethöhe dar.

Vermieter dürfen die Kaltmiete nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen, es sei denn, es gibt hierfür triftige Gründe wie z.B. Modernisierungsmaßnahmen. Einfach ausgedrückt bedeutet dies, dass Wohnungen und Häuser mit ähnlichen Merkmalen verglichen und kategorisiert werden, um so die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies geschieht mitunter anhand der folgenden Kriterien:

  • ‌Baujahr
  • Lage
  • Ausstattung
  • Größe
  • Energiewert

Für die Ermittlung der Nettokaltmiete darf gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 266/14 vom 18. November 2015) nur die tatsächliche Wohnfläche in Quadratmetern berechnet werden.

Was beinhaltet die Kaltmiete?

Unsere Grafik bietet Ihnen einen Überblick über die Bestandteile der Kaltmiete.

Für eine ordentliche und somit rechtlich einwandfreie Berechnung der Kaltmiete ist es also unverzichtbar, die genaue Quadratmeteranzahl der zu vermietenden Wohnfläche zu ermitteln und diese gemäß dem Mietspiegel zu multiplizieren. Hierbei obliegt es dem Vermieter, ob dieser unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder die maximal zulässige Miethöhe für die Berechnung heranzieht.

Mieterhöhung bei Kaltmiete

Eine Erhöhung der Kaltmiete ist grundsätzlich mit jeder anderen Mieterhöhung gleichzusetzen. Vermieter dürfen die Miete unter bestimmten Voraussetzungen anpassen, also erhöhen. Hierbei ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten. Diese regelt, dass eine Erhöhung der Miete unter Berücksichtigung des Mietspiegels erst nach einem Jahr Vertragsdauer erfolgen darf und die Miete während eines Zeitraums von 3 Jahren nur bis zu 20 Prozent erhöht werden darf.

Einzelne Städte und Kommunen wie zum Beispiel Hamburg, Berlin oder München haben diesen Prozentwert auf 15 Prozent gedeckelt. Darüber hinaus ist eine Erhöhung der Kaltmiete dem Mieter nach §558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) rechtzeitig in schriftlicher Form mitzuteilen. Mieter haben das Recht, der Erhöhung zu widersprechen – allerdings muss für die Verweigerung der Erhöhung ein guter Grund vorliegen.

So unterstützt Sie ein Anwalt rund um die Kaltmiete

Obgleich die Kaltmiete in neuen Mietverträgen nur noch selten zum Einsatz kommt, ist sie doch eine wichtige Grundlage der Mietzinsberechnung für Vermieter wie auch Mieter. Ein Anwalt für Mietrecht kann anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie der Kappungsgrenze ermitteln, ob die Berechnung der Kaltmiete oder eine Erhöhung der Miete zulässig ist oder aufgrund zu hoher Berechnungsgrundlagen angefochten werden kann. Zudem berät ein erfahrener Mietrechtsexperte Sie ausführlich über die Vertragsgestaltung rund um Mietzahlungen sowie den Möglichkeiten von Kaltmiete auf Warmmiete zu wechseln oder aber eine Mieterhöhung anhand wichtiger Modernisierungsmaßnahmen zu begründen.
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FAQ: Kaltmiete

Eine Kaltmiete ist eine Miete, die ohne die Kosten für Strom, Gas, Wasser und andere Betriebs- oder Nebenkosten berechnet wird. Aus diesem Grund spricht man auch von einer Grundmiete.
Die maximal zulässige Höhe der Kaltmiete ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Hier finden Mieter und Vermieter die durchschnittlichen Mietpreise gleichwertiger Mietobjekte der Gemeinde oder Städte. Eine Vermietung über die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht zulässig.
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