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Mietminderung Schimmel § Ablauf, Minderungsquote & Probleme

Die Mietminderung Schimmel wird von Mietern häufig gefordert, denn Schimmelbefall ist ein häufiges Problem in Wohnungen. Will der Eigentümer diesen Mangel nicht entfernen, wird der Mieter auch einem gesundheitlichen Risiko ausgesetzt. Im folgenden Artikel lernen Sie grundlegende Aspekte zum Mindern der Miete bei Schimmelbefall sowie die Fälle, in denen diese rechtlich nicht möglich ist, kennen. Sie erfahren ebenso, welche Faktoren bei der Berechnung relevant sind und welche Probleme bei der Mietminderung Schimmel auftreten können.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zu Mietminderung Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist für jeden Mieter ein Albtraum. Durch die große Beeinträchtigung der Wohnqualität und möglichen gesundheitlichen Folgen ist eine Mietkürzung bei Schimmel deshalb oft erfolgreich. Auch wenn es keinen eigenen Abschnitt im Gesetz zu einer Mietminderung Schimmel gibt, können die Richtlinien aus § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in denen allgemeine Bestimmungen zur Kürzung der Miete bei Mängeln am entsprechenden Objekt verankert sind, auch auf diesen Sonderfall angewandt werden. Die häufigste Ursache für Schimmel ist eine zu hohe Feuchtigkeit.

Wann darf aufgrund von Schimmel nicht reduziert werden?

Für eine Mietminderung Schimmel müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Diese hängen meist mit der Ursache des Mangels zusammen. Dies bedeutet zum Beispiel, dass bei Selbstverschulden des Mieters die Option auf eine Mietkürzung bei Schimmel entfällt. Im Alltag kann ein Schimmelbefall leicht durch falsches Heizen und Lüften entstehen, wodurch keine Reduzierung der Miete mehr möglich ist. Auch ein nicht gemeldeter Wasserschaden in der Wohnung kann der Grund sein, weshalb auch hierbei eine Mietminderung bei Schimmel ausgeschlossen ist.

Schimmel im Keller – Minderung zulässig?

Grundsätzlich ist eine Mietkürzung bei Schimmel auch möglich, wenn sich dieser im Keller gebildet hat. Da dies allerdings ein Ort ist, der an sich schon mehr Feuchtigkeit als andere Räume besitzt, gestaltet sich die Durchsetzung der Mietminderung bei Schimmel hierbei schwieriger als bei anderen Räumlichkeiten, da die Lagerung von Gegenständen bereits mit der Kenntnis erfolgt, dass diese möglicherweise Schäden durch Schimmel erleiden könnten. Dementsprechend sind bei einer Mietminderung Schimmel im Keller noch mehr als in anderen Situationen die genauen Umstände des entsprechenden Einzelfalls ausschlagebend.

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Was erhöht die Chancen auf eine Mietminderung?
Da in diesem Zusammenhang immer wichtig ist, ob der Mieter von einer Schimmelbildung im Keller ausgehen muss oder nicht. Hat der Vermieter zum Beispiel erst kürzlich eine Sanierung des Hauses vorgenommen oder vertraglich die Trockenheit des Kellers bestätigt, kann die Miete bei Schimmel sehr wohl gemindert werden.

Schimmel und Schadensersatz

Abgesehen von einer niedrigeren Miete besteht auch bei einem Schimmelbefall die Möglichkeit, Schadensersatz vom Eigentümer der Wohnung zu erhalten, wenn dieser nichts gegen diesen unternimmt und es zu schimmel bedingten Folgeschäden am Eigentum des Mieters, also zum Beispiel an im Keller gelagerten Gegenständen, kommt. Da bei Schimmel auch gesundheitliche Folgen nicht ausgeschlossen sind, hat der betroffene Mieter eventuell sogar Anspruch auf Schmerzensgeld.

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Mietminderung Schimmel: Ablauf

Wie bei anderen Mängeln in der Wohnung muss auch bei einem Schimmelbefall der Vermieter gemäß § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schnellstmöglich darüber in Kenntnis gesetzt werden, damit dieser rasch Schritte für die Beseitigung des Schimmels einleiten kann. Der Zeitraum, den der Mieter dem Wohnungsbesitzer hierbei für die Mängelbehebung gibt, muss für einen Schimmelbefall angemessen sein, ehe er eine Kürzung fordern kann. Läuft die Frist allerdings ab, ohne dass sich der Vermieter darum gekümmert hat, hat man eine gute Möglichkeit, eine Mietminderung Schimmel zu erreichen.

Minderungsquote bei Schimmelbefall

Analog zu anderen Gründen für eine Kürzung der Miete wird auch bei der Berechnung der Mietminderung Schimmel die Warmmiete als Grundlage herangezogen. Von dieser Basis ausgehend bestimmen gewisse Faktoren, wie hoch die Mietkürzung bei Schimmel im jeweiligen Einzelfall tatsächlich ausfallen darf. Zu diesen gehört zum Beispiel das Ausmaß des Schimmelbefalls.

Dies bedeutet, dass ein höherer Prozentsatz durchgesetzt werden kann, je großflächiger die Stellen und je mehr Zimmer davon betroffen sind. Damit im Zusammenhang steht auch das Gesundheitsrisiko bei dieser Schadensart. Denn je stärker die Gesundheit des Mieters und anderer Personen in der Wohnung gefährdet sind, desto höher kann die Mietminderung Schimmel angesetzt werden.

Beschreibung MangelHöhe der MietkürzungGerichtliches Urteil

Schimmel im Bad10 %AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, 109 C 256/07
Schimmel in der Umgebung des Fensters (Schlafzimmer)20 %LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012, 61S 21/12A
Wenig Schimmelbefall an Wänden aller Räume20 %Amtsgericht Königs Wusterhausen, Urteil vom 11.05.2007, 9 C 174/06
Beinahe komplettes Wohnzimmer von Schimmel befallen50 %LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07
Enorme Durchfeuchtung mehrerer Zimmer (Küche, Schlaf- & Wohnzimmer)80 %LG Berlin, GE 1991, 625
Hohes Gesundheitsrisiko100 %AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06

Probleme rund um Mietminderung Schimmel

Immer dann, wenn jemand eine Herabsetzung der Miete erreichen möchte, können zahlreiche Schwierigkeiten und Konflikte entstehen. Die erste Herausforderung für den Mieter ist der Nachweis dafür, dass sich der Schimmelbefall nicht durch sein Handeln gebildet hat. Ist der Schimmel in der Wohnung beispielsweise ein Folgeschaden eines Wasserschadens aus der darüberliegenden Unterkunft, lässt sich mit der Hilfe dieses Nachbarn ein Selbstverschulden leicht ausschließen. Bei anderen Ursachen ist es hingegen schwieriger zu beweisen, dass man keine Schuld an der Schimmelbildung trägt. Es gilt außerdem, dass der Wohnungseigentümer keine Kündigung aufgrund der Mietminderung Schimmel im Allgemeinen vornehmen darf.

Vermieter ignoriert Schimmelbefall

Ein weiteres Problem rund um eine Mietminderung Schimmel stellt das Verhalten des Vermieters dar. Wenn dieser sogar nach dem Mietminderungsschreiben nicht auf den Mangel reagiert und der Mieter dennoch bereits den gekürzten Mietzins bezahlt, kann es möglicherweise sogar zu einer Kündigung diesbezüglich kommen. Der Vermieter argumentiert in diesem Zusammenhang damit, dass der Mieter seiner Hauptpflicht aus dem Vertrag nicht nachkommt, weil er weniger Miete als ausgemacht bezahlt. Deshalb ist es ratsam, den Wohnungseigentümer vor der Kürzung mit einer Feststellungsklage, die nicht nur die Existenz des Mangels, sondern auch die Ursache bestätigt, zur Beseitigung des Schimmels aufzufordern.

Durch den Eigentümer verschuldeter Schimmel

Oft kommt es im Zusammenhang mit einer Mietminderung Schimmel auch dazu, dass der Vermieter sein Selbstverschulden oft verschleiern möchte, um keine Minderung in Kauf nehmen zu müssen. Doch den Wohnungseigentümer als Verursacher der Schimmelbildung zu überführen, kann immer dann einfach sein, wenn dieser seiner Pflicht, den Mieter über bestimmte Dinge zu informieren und auf ein bestimmtes Handeln hinzuweisen, nicht nachgekommen ist.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn trotz einer relativ neu gebauten Wohnung eine hohe Feuchtigkeit vorhanden ist, und die Mieter nicht darüber in Kenntnis gesetzt und auf Schimmel vorbeugende Maßnahmen verwiesen werden. Hierbei kann sich die betroffene Person mit Nachbarn, die möglicherweise dasselbe Problem in ihrer Wohnung haben, zusammenschließen.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Wer eine Mietminderung Schimmel in Erwägung zieht, sollte sich den Rat eines Anwalts für Mietrecht einholen, um keine Risiken einzugehen. Dieser kann durch die Umstände Ihres Einzelfalls einschätzen, ob Sie überhaupt Ihre Miete mindern können und wenn ja, in welcher Höhe dies möglich ist. Zudem klärt er Sie auch darüber auf, wie Sie am besten beweisen können, dass der Mangel die vereinbarte Nutzung unmöglich macht und außerdem nicht von Ihnen verursacht wurde. Auch wenn Sie eine Feststellungsklage gegen den Vermieter erheben wollen, unterstützt Sie ein Anwalt dabei, dass diese sowohl richtig abläuft als auch das gewünschte Ergebnis beim Eigentümer der Wohnung hervorruft.

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FAQ: Mietminderung Schimmel

Hat man den Vermieter auf die Schimmelbildung hingewiesen und hat dieser trotz einer festgelegten Frist nichts dagegen unternommen, ist eine Mietminderung bei Schimmel möglich.
Um welchen Prozentsatz man die Miete bei Schimmel mindern darf, ergibt sich aus dem jeweiligen Einzelfall. Bei einem großflächigen Schimmelbefall und einem hohen Gesundheitsrisiko kann die Miete mehr gekürzt werden.
Wenn der Vermieter nichts gegen den Schimmel unternimmt, kann der Mieter ihn mit einer Feststellungsklage zum Handeln auffordern. Dadurch kann er dem Vermieter nicht nur beweisen, dass der Mangel besteht, sondern auch, dass er diesen nicht selbst zu verschulden hat.
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