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Mieter kündigen § Rechtslage, Gründe & Vorgaben

Einem Mieter kündigen zu können, ist im Alltag nicht immer eine einfache Angelegenheit. Dies ergibt sich aus dem gesetzlichen Mieterschutz, der dem Eigentümer hierbei gewisse Begrenzungen auferlegt. Im folgenden Artikel erhalten Sie nicht nur einen Überblick über grundsätzliche Aspekte, die bei der Kündigung durch den Vermieter relevant sind, sondern auch über deren Ablauf. Sie lernen ebenso die häufigsten Gründe für die Auflösung und mögliche Konflikte bei diesem mietrechtlichen Thema näher kennen.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage zu Mieter kündigen

Wenn der Eigentümer eines Mietobjekts, also beispielsweise einer Wohnung, einem Mieter kündigen möchte, muss er sich an die Vorschriften aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) halten. In § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird festgelegt, dass die Kündigung im Mietrecht schriftlich verfasst sein muss, um gültig zu sein. Zudem muss der Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs ordnungsgemäß verweisen. Die Bestimmungen zur Kündigung eines Mieters unterscheiden sich zudem durch die Art des Vertragsverhältnisses (befristet, unbefristet) und durch die Form der Auflösung (ordentlich, außerordentlich). Auch der gesetzliche Kündigungsschutz nimmt Einfluss darauf, wie man einem Mieter kündigen kann.

Schwierigkeiten rund um das Kündigen eines Mieters

Nicht immer kann der Eigentümer einem Mieter kündigen, wann und wie er möchte. Denn durch den gesetzlichen Kündigungsschutz muss er sich an bestimmte Vorgaben halten. So ist es zum Beispiel dem Besitzer des entsprechenden Objekts nicht erlaubt, den Mietvertrag grundlos aufzulösen. Denn gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse am Ende des Vertragsverhältnisses, um dem Mieter ordentlich kündigen zu können.

Dies soll also Personen, die ein entsprechendes Objekt angemietet haben, vor ungerechtfertigten Auflösungen schützen. Folgende Gründe sind hingegen vom Mieterschutz ausgenommen, da sie für den Besitzer nach den Richtlinien aus dem Mietrecht einen guten Grund darstellen:

  • Verletzung der vertraglichen Pflichten
  • Vermieter hat Eigenbedarf
    das Mietverhältnis bringt
  • dem Eigentümer wirtschaftliche Nachteile

Gründe für Kündigung des Mietvertrages durch Vermieter

Häufige Ursachen dafür, dass der Vermieter des entsprechenden Gegenstandes einem Mieter kündigen will, sind Vertragsverletzungen. Dies bedeutet, dass unter anderem durch die unregelmäßige oder gar nicht erbrachte Gegenleistung oder aber auch durch die Missachtung der geltenden Hausordnung Mietverhältnisse oft vom Eigentümer beendet werden. Auch durch den Eigenbedarf möchte der Besitzer häufig einen Mieter kündigen. Im Anschluss werden folgende Ursachen näher erläutert, die oft zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer führen:

  • Verstöße gegen die Regeln des Wohnhauses
  • Schulden der Gegenleistung
  • Nicht sachgemäße Nutzung
  • Eigenbedarf des Besitzers

Missachtung der Hausordnung

Bei der entgeltlichen Überlassung einer Wohnung sind oft Verstöße gegen die Hausordnung Ursache für die Auflösung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Eine häufige Ursache für eine Kündigung ist in diesem Zusammenhang die Lärmbelästigung. Diese kann unter anderem durch zu laute Musik andere Mieter eines Wohnhauses stören. Weitere Gründe, weshalb es zur Kündigung durch den Besitzer kommen kann, sind Beleidigungen, Bedrohungen oder sogar gewalttätige Übergriffe anderer Mieter. Folgende unerlaubten Handlungen führen also oft dazu, dass der Eigentümer einem Mieter kündigen will:

  • Lärmbelästigung
  • andere Mieter bedrohen oder beleidigen
  • Gewalt
  • Kriminalität
  • Sachbeschädigung

Damit man den Mietvertrag für eine Wohnung mit einer Person aufgrund von missachteten Regelungen auflösen kann, muss dies auch belegt werden können. Der Vermieter steht dann also in der Beweispflicht, dass der Vertragspartner tatsächlich gegen seine vereinbarten Verpflichtungen verstoßen hat. Hierfür sollte man das Datum und die Uhrzeit jeder Störung notieren und auch mögliche Zeugen finden, die die Vertragsverletzungen des Mieters bestätigen.

Mietrückstand

Wenn derjenige, der das Objekt durch eine Gegenleistung verwenden darf, dieser nicht nachkommt, wird der Eigentümer das Mietverhältnis früher oder später auflösen wollen. Denn wer seine Miete nicht bezahlt, liefert dem Vermieter sogar einen im Mietrecht anerkannten Grund für eine außerordentliche Kündigung. Zudem kann der Objekteigentümer nach § 280 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) auch Schadensersatz durch diese Vertragsverletzung einfordern.

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Abmahnung statt Kündigung durch Mietverzug
Der Vermieter hat grundsätzlich immer die Möglichkeit, abzumahnen, ehe er dem entsprechenden Mieter kündigen möchte. Die Abmahnung soll bei der Person eine Verhaltensänderung bewirken.

Mieter kündigen wegen unsachgemäßer Nutzung

Ein weiterer Grund, weshalb der Besitzer einem Mieter kündigen möchte, ist die unsachgemäße Verwendung des vermieteten Gegenstandes. Bei einer Wohnung kann dies zum Beispiel die gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten sein, obwohl der Eigentümer mit dem entsprechenden Mieter gar keinen Gewerbemietvertrag abgeschlossen hat. Wer seine Wohnung in unerlaubter Art und Weise zum Beispiel für gewerbliche Zwecke nutzt, riskiert sogar eine außerordentliche Kündigung.

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Vermieter hat Eigenbedarf

Nicht immer liegt der Grund der Auflösung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer in der Person des Mieters. Es ist genauso gut möglich, dass der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf, also weil er oder nahe Angehörige das entsprechende Objekt selbst nutzen wollen, einem Mieter kündigen möchte. Diese Form der Kündigung eines Mieters wird auch Eigenbedarfskündigung genannt. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt gesetzlich sehr strengen Regelungen.

Vorgaben für Form und Inhalt bei Mieter kündigen

Damit die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter auch gültig ist, muss sie auch den Anforderungen aus dem Mietrecht entsprechen. So ist es gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erforderlich, dass der Mietvertrag schriftlich aufgelöst werden muss. Zudem ist es rechtlich nur möglich, einen Mieter zu kündigen, wenn dieser auf die Option des Widerspruchs sowie auf dessen Formvorschriften und Frist aufmerksam gemacht wird. Zu den wichtigsten Inhalten in einem Kündigungsschreiben gehören der Grund für die Auflösung des Mietverhältnisses sowie die Bestimmungen zur Kündigungsfrist.

Ursache für die Kündigung des Mieters

Wenn einem Mieter vom Wohnungseigentümer gekündigt wird, ist die Angabe des Grundes unerlässlich. Denn durch den gesetzlichen Kündigungsschutz sind Auflösungen ohne eine entsprechende Ursache unzulässig. Will also der Eigentümer einem Mieter kündigen, muss er im Schreiben unbedingt detailliert argumentieren, weshalb das Vertragsverhältnis mit dieser Person aufgelöst werden soll.

Gesetzliche Kündigungsfrist für den Vermieter

Soll das Mietverhältnis durch den Besitzer des überlassenen Gegenstands beendet werden, muss dieser sich an die rechtlichen Fristen für die Kündigung halten. Diese gelten analog zu anderen Vertragsverhältnissen lediglich für einen unbefristeten Mietvertrag, der ordentlich aufgelöst werden soll. Möchte zum Beispiel der Wohnungseigentümer einen Mieter kündigen, ergebt sich die zu beachtende Frist aus der Dauer des Mietverhältnisses. Hat der Mieter das entsprechende Objekt für einen Zeitraum bis zu fünf Jahren genutzt, ergibt sich für den Besitzer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei einem Mietverhältnis von fünf bis acht Jahren erhöht sich diese auf 6 und bei mehr als acht Jahren auf 9 Monate.

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist
bis zu 5 Jahren3 Monate
zwischen 5 und 8 Jahren6 Monate
mehr als 8 Jahre 9 Monate

Auswirkungen von abweichenden Vereinbarungen bei Mieter kündigen

Haben die Parteien besondere Kündigungsbedingungen im Mietvertrag vereinbart, haben diese auch darauf Einfluss, wann der Eigentümer einem Mieter kündigen kann. Wenn zum Beispiel eine längere, als die gesetzlich vorgeschriebene, Kündigungsfrist im Mietvertrag ausgemacht wurde, kann sich der Eigentümer auch im Nachhinein nicht mehr auf die rechtliche Frist stützen und das Vertragsverhältnis doch früher auflösen. Deshalb können sich solche Bestimmungen im Einzelfall sogar eher als nachteilig erweisen, weshalb sich Vermieter gut überlegen sollten, ob sie diese tatsächlich vereinbaren wollen.

Unstimmigkeiten rund um Kündigung eines Mieters

Wenn der Eigentümer des vermieteten Objekts dem Mieter kündigen möchte, sind häufig starke Emotionen im Spiel. Dadurch besitzt dieses rechtliche Thema auch ein großes Konfliktpotenzial. Besonders bei einer fristlosen Kündigung durch den Besitzer, mit der der Mieter unverhofft konfrontiert wird, kommt es nicht selten zu Rechtsstreitigkeiten. Auch wenn einer der beiden Vertragspartner Fristen nicht einhält oder andere Vereinbarungen verletzt, treten oft Unstimmigkeiten auf, wenn man einen Mieter kündigen möchte.

Die gekündigte Person fühlt sich bei einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter oft von diesem hintergangen und ist zudem unsicher, ob sie rechtzeitig eine neue Wohnung findet. Der Eigentümer sieht sich hingegen oft mit dem Mieterschutz konfrontiert, wenn er ein Mietverhältnis beenden möchte.

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Mieter will trotz Kündigung nicht ausziehen

Im Alltag kommt es oft vor, dass der Eigentümer einem Mieter kündigen will beziehungsweise dies bereits getan hat, aber dieser nicht aus der Wohnung ausziehen möchte. In diesem Fall hat der Vermieter die Möglichkeit einer sogenannten Räumungsklage, wenn auch andere Voraussetzungen hierfür bereits erfüllt wurden. So ist diese Option zum Beispiel nur dann zulässig, wenn der Eigentümer der Wohnung zuvor eine Frist festgelegt hat, in der der Mieter ausziehen muss.

Außerdem muss das Kündigungsschreiben den rechtlichen Vorgaben entsprechend gestaltet gewesen sein. Das zuständige Amtsgericht untersucht dann den entsprechenden Einzelfall und erteilt dem Vermieter entweder einen Räumungstitel, der ihm die Wohnungsräumung erlaubt, oder gibt der Klage nicht statt.

Vermieter kündigt Mietvertrag fristlos

Bei der Kündigung muss der Eigentümer prinzipiell die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen beachten. Allerdings kann unter bestimmten Bedingungen auch eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zulässig sein. Hierfür muss der Mieter gemäß § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dem Besitzer einen triftigen Grund dafür liefern. Zu diesen zählt beispielsweise die unerlaubte Untermiete oder aber auch die Beschädigung des Objekts. Auch die unsachgemäße Nutzung des Mietobjekts ist ein gutes Argument, um einem Mieter fristlos zu kündigen.

So kann Sie ein Anwalt bei Mieter kündigen unterstützen

Ein Jurist kann dem Besitzer eines Mietobjekts auf unterschiedliche Arten bei der Auflösung des Vertragsverhältnisses helfen. In einem ersten Schritt kann er den Eigentümer, der einem Mieter kündigen möchte, über die rechtlichen Anforderungen eines Kündigungsschreibens aufklären. Dadurch wird verhindert, dass der Vermieter Fehler macht, die die Kündigung unzulässig werden lassen und die Auflösung des entsprechenden Mietverhältnisses hinauszögern.

Besonders wenn der Eigentümer an eine Eigenbedarfskündigung denkt, die noch strengere Vorschriften umfasst, sollte er einen Juristen aufsuchen. Auch wenn der gekündigte Mieter zum Beispiel nicht aus der Wohnung ausziehen möchte und der Besitzer eine Räumungsklage in Erwägung zieht, ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht ratsam, um Fehlerquellen zu vermeiden.

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FAQ: Mieter kündigen

Hält sich ein Mieter nicht an seine Pflichten aus dem Mietvertrag, wird ihm mit einer großen Wahrscheinlichkeit früher oder später vom Vermieter gekündigt werden. Auch wenn der Eigentümer selbst die Mietsache benötigt und er Eigenbedarf anmelden kann, kommt es oft zur Kündigung (Eigenbedarfskündigung).
Liefert der Mieter dem Eigentümer einen triftigen Grund für eine fristlose Kündigung, ist die Auflösung des Vertragsverhältnisses durch den Vermieter auch ohne vorherige Abmahnung möglich.
Wenn ein gekündigter Mieter nicht aus der Wohnung ausziehen möchte, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amts-, oder im gewerblichen Kontext möglicherweise auch beim Landesgericht stellen.
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