Sie sind Anwalt?
000 ratings

Eigenbedarfskündigung § Einschränkungen, Inhalt & mehr

Die Eigenbedarfskündigung ist eine Form der Auflösung eines Mietverhältnisses, bei dem der Grund nicht in der Person des Mieters, sondern beim Wohnungseigentümer liegt. Doch muss ein Mieter solch eine Kündigung immer hinnehmen? Im folgenden Artikel lernen Sie allgemeine Aspekte über diese Kündigungsform sowie die wichtigsten Inhalte näher kennen. Sie erfahren ebenso, welche Möglichkeiten es für Mieter in diesem Zusammenhang gibt und wie man sich als Beteiligter bei Konflikten verhalten sollte.
Icon Infobox
Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
Icon Infobox
Sie wollen einen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Finden Sie Ihren passenden Anwalt:
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Gesetzeslage zur Eigenbedarfs­kündigung

Unter einer Eigenbedarfskündigung versteht man im deutschen Mietrecht die Auflösung eines Mietverhältnisses durch den Wohnungseigentümer, da dieser selbst oder gewisse Familienmitglieder die Räumlichkeiten nutzen wollen. Dies begründet gemäß § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung. Die Fristen bei der Auflösung des Vertragsverhältnisses wegen Eigenbedarf sind grundsätzlich dieselben wie auch bei anderen Kündigungsgründen. Dementsprechend ist auch hierbei die gesetzliche Kündigungsfrist mit der Dauer, in der das Mietverhältnis bestanden hat, verbunden.

Einschränkungen um Eigenbedarf anzumelden

Obwohl es dem Wohnungseigentümer grundsätzlich erlaubt ist, auch für Familienmitglieder Eigenbedarf anzumelden, gibt es hierbei auch gewisse Begrenzungen. So muss derjenige, für den ein Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt wird, prinzipiell ein naher Angehöriger des Besitzers sein. Dies bedeutet, dass weit entfernte Verwandte, wie beispielsweise Cousinen dritten Grades, diese Kündigungsform in den meisten Fällen nicht rechtfertigen können. Eine Ausnahme gibt es hierbei allerdings, wenn trotz der fernen Verwandtschaft sich der Vermieter und die andere Person relativ nahe stehen. Ob der Eigentümer hierbei einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, ergibt sich immer individuell und kann deshalb nicht pauschal festgelegt werden.

Icon Infobox
Eigenbedarfskündigung ohne Verwandtschaft
Auch wenn der Vermieter für eine ihm nahestehende Person, mit der er allerdings nicht verwandt ist, also zum Beispiel für die Schwiegereltern, Eigenbedarf anmelden möchte, kommt es auf den entsprechenden Einzelfall an.

Vorschriften zu Inhalt und Form von Kündigung

Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss gewisse Bestandteile enthalten und formale Bedingungen erfüllen. Die Vorgabe für die Form ist auch bei diesem Kündigungsgrund gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zudem muss das Kündigungsschreiben dem Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, per Post übermittelt werden. Was die Inhalte eines solchen Schreibens betrifft, gelten ebenfalls ähnliche Regelungen wie bei anderen Ursachen für die Auflösung eines Mietverhältnisses. Allerdings müssen hierbei zusätzlich noch ausreichende Argumente für den Eigenbedarf sowie die Person, für die dieser angemeldet wird, angegeben werden.

Prüfung der Eigenbedarfskündigung gewünscht?
Ein Anwalt für Immobilien- und Mietrecht kann Ihre Kündigung auf Richtigkeit prüfen.

Begründung der Anmeldung des Eigenbedarfs

Der wichtigste Bestandteil einer Eigenbedarfskündigung ist der ausführliche Beleg, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich oder für eine ihm nahestehende Person benötigt. Hierbei muss der Eigentümer nicht nur die Wahl der entsprechenden Wohnung, sondern auch den Zeitpunkt für die Anmeldung des Eigenbedarfs gut argumentieren. Außerdem ist er dazu verpflichtet, die Person zu nennen, die die Wohnung nutzen möchte.

Icon Infobox
Eigenbedarf nach der Kündigung?
Kommt der Nachweis des Eigenbedarfs des Vermieters erst im Anschluss an die Kündigung des Mieters, ist diese ungültig und das Mietverhältnis bleibt weiterhin bestehen.

Eigenbedarfskündigung Fristen

Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfolgen soll, muss, wie auch aus anderen Gründen, eine bestimmte Kündigungsfrist eingehalten werden. Welcher Zeitraum bei einer Eigenbedarfskündigung genau berücksichtigt werden muss, ergibt sich aus der entsprechenden Immobilie. So gibt es eine spezielle Kündigungsfrist bei einer Wohnung, die während des Vertragsverhältnis in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Denn in diesem Fall muss eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren eingehalten werden, ehe der Eigentümer eine Kündigung aussprechen darf.

Abgesehen von dieser Ausnahme greifen auch hierbei die rechtlichen Fristen gemäß § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dies bedeutet, dass für eine ordentliche Auflösung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs drei Monate eingehalten werden müssen, wenn das Vertragsverhältnis bis zu fünf Jahren bestanden hat. Hat der Mieter sogar mehr als fünf beziehungsweise mehr als acht Jahre in der entsprechenden Wohnung gelebt, erhöht sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.

Auflösung wegen Eigenbedarf: Hinweis auf Widerspruch

Auch bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Wohnungseigentümer einen Verweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 568 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Kündigungsschreiben geben. Allein der Hinweis auf die Option genügt allerdings nicht, denn er muss den betroffenen Mieter auch über die Frist und die Form dieses Rechtsmittels aufklären. Derjenige, der der Eigenbedarfskündigung widersprechen will, braucht dafür allerdings auch einen triftigen Grund.

Konflikte bei einer Eigenbedarfskündigung

Wenn ein Vermieter Eigenbedarf anmelden möchte, dann gibt es hierbei oft einige Unstimmigkeiten. Diese beruhen oft darauf, dass Mieter sich ungerecht behandelt fühlen, weil sie sich an die vertraglichen Richtlinien gehalten haben und der Eigentümer dennoch das Mietverhältnis beenden möchte. Der Immobilienbesitzer hingegen ist oft der Ansicht, dass es nur gerechtfertigt ist, den ihm gehörenden Wohnraum selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Daher landen solche Konflikte häufig vor Gericht. Im Anschluss werden folgende (rechtliche) Streitfälle bei einer Eigenbedarfskündigung näher erläutert:

  • Mieter will nicht ausziehen
  • keine neue Wohnung für die betroffene Person
  • Vortäuschung des Eigenbedarfs

Mieter weigert sich trotz Eigenbedarfskündigung auszuziehen

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist es auch möglich, dass der gekündigte Mieter die Wohnung nicht verlassen möchte. In solch einem Fall bleibt dem Eigentümer oft nichts anderes übrig, als diesen mit einer Räumungsklage zum Ausziehen aus der Wohnung zu bringen. Diese muss er bei jenem Amtsgericht, das sich im Bereich des Standortes der Wohnung befindet, stellen. Ob einer solchen Klage vom Gericht stattgegeben wird, ist für jeden Einzelfall unterschiedlich, weshalb sich auch die Erfolgschancen individuell ergeben.

Mieter findet keine Wohnung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die größte Sorge eines Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Obdachlosigkeit, wenn sich nicht rechtzeitig eine neue Wohnung finden lässt. Allerdings bedeutet der fehlende Ersatzwohnraum eine besondere Härte gemäß § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die den Eigenbedarf des Vermieters durch einen Widerspruch gegen die Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen können und die Erfolgschancen enorm erhöhen. Dementsprechend ist es Mietern, die nach einer Eigenbedarfskündigung bis zum Ende der Kündigungsfrist keine neue Wohnung haben, anzuraten, einen Widerspruch dagegen einzulegen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Es kann im Alltag auch vorkommen, dass ein Vermieter nur behauptet, die entsprechende Wohnung selbst zu benötigen. Hat der gekündigte Mieter den Verdacht, dass der Eigenbedarf gar nicht besteht, sollte er definitiv Widerspruch gegen die Kündigung erheben. Denn wenn sich im Anschluss tatsächlich herausstellt, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, da der Besitzer den Wohnraum gar nicht selbst oder für nahe Angehörige benötigt, kann der Mieter nicht nur in der Immobilie wohnen bleiben, sondern auch bestimmte Zahlungen fordern.

Auch wenn erst in der neuen Wohnung herauskommt, dass der damalige Vermieter gar keinen Eigenbedarf anmelden hätte dürfen, hat die betroffene Person Anspruch auf Schadensersatz. Falls die Wohnung zudem noch nicht neu vergeben wurde, besteht auch die Möglichkeit, wieder einzuziehen.

So kann Sie ein Anwalt rund um die Eigenbedarfs­kündigung unterstützen

Für die Eigentümer von Mietobjekten, insbesondere von Immobilien, kann der Beistand eines Anwalts verhindern, dass sich in der Kündigung wegen Eigenbedarf Fehler einschleichen, die das Schreiben unzulässig machen. Er kann außerdem für Vermieter die Erfolgschancen einer Räumungsklage beurteilen. Im Gegensatz dazu unterstützt ein Jurist einen Mieter dabei, eine ungerechtfertigte beziehungsweise unzulässige Eigenbedarfskündigung zu umgehen. In diesem Zusammenhang klärt er Sie nicht nur über die formalen und zeitlichen Vorgaben eines Widerspruchs auf, sondern findet auch Belege dafür, dass der Vermieter eigentlich gar keinen Eigenbedarf an der entsprechenden Immobilie hat.

Was benötigen Sie jetzt?
Icon Infobox
Anwalt benötigt?

Finden Sie in unserer Anwaltssuche den passenden Anwalt

Icon Infobox
Weiter informieren​

Finden Sie weitere Ratgeber zum Pacht- und Mietrecht

Icon Infobox
PDF Checkliste

Finden Sie hier eine Checkliste zur Eigenbedarfskündigung

FAQ: Eigenbedarfskündigung

Mieter können gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wie auch aus anderen Gründen einen Widerspruch gemäß § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einlegen. Ein Widerspruch ist besonders dann empfehlenswert, wenn der Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf besteht.
Eigenbedarf darf nicht angemeldet werden, wenn es keinen triftigen Grund hierfür gibt. Dies bedeutet, dass ein Vermieter nur dann einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er dies auch beweisen kann.
Damit ein Vermieter Eigenbedarf anmelden darf, muss er ausführlich argumentieren können, weshalb er die ausgewählte Wohnung des jeweiligen Mieters zu dem entsprechenden Zeitpunkt braucht. Auch wofür und für wen sie benötigt wird, muss der Eigentümer belegen können.
War dieser Artikel hilfreich für Sie?

Geben Sie uns Feedback, damit wir unsere Qualität immer weiter verbessern können.

000 ratings
Rechtsquellen & Quellverweise
Das könnte Sie auch interessieren...