Indexmiete § Besonderheiten, Mietzinsberechnung & mehr
- Lesezeit: 6 Minuten
- Stand: Januar 2023
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Immorecht Redaktion
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- Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex.
- Gesetzlich geregelt wird der Indexmietvertrag in § 557b BGB.
- Eine Indexmiete muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden.
- Mit der Indexmiete darf nur die Kaltmiete verändert werden.
- Der Mietzins darf sich maximal einmal pro Jahr erhöhen.
- Die Mietpreisbremse ist auf den Anfangsmietzins anwendbar.
- Mieterhöhungen sind nicht durch die Mietpreisbremse geregelt.
Rechtslage zur Indexmiete
In Deutschland ist die Indexmiete eine Art der Mieterhöhung, bei der die Miete in regelmäßigen Abständen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden darf. Dies wird im § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt und erfolgt auf Basis eines vom Gesetzgeber festgelegten Indizes, in der Regel dem Verbraucherpreisindex (VPI) oder dem Wohnkostenindex (WKI). Es ist jedoch zu beachten, dass die Mieterhöhung nicht unbeschränkt erfolgen darf, sondern auf eine angemessene Höhe begrenzt ist.
Eine wichtige Besonderheit der Indexmiete findet sich im 2. Absatz des §557b BGB, in dem der Gesetzgeber eine Anpassung der vertraglichen Mietzahlung an die ortsübliche Vergleichsmiete explizit ausschließt. Wird eine Indexmiete vereinbart, so darf sich diese also nicht am sogenannten Mietspiegel orientieren. Zudem muss die indexierte Miete eindeutig im Mietvertrag vereinbart werden, um Anwendung auf das Mietverhältnis finden zu können.
Was ist der Verbraucherpreisindex?
Der Verbraucherpreisindex (kurz VPI) stellt die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die für Konsumzwecke gekauft werden, dar. Hierzu gehören insbesondere die Miete, die Güter des täglichen Bedarfs, Dienstleistungen und die sonstigen Gebrauchsgüter. Insgesamt umfasst der Warenkorb rund 750 unterschiedliche Waren und Dienstleistungen. Der Warenkorb und die Gewichtung der Ausgaben werden alle fünf Jahre aktualisiert. Dazwischen wird einmal monatlich eine Preisermittlung durchgeführt. Abgefragt werden rund 350.000 Einzelpreise. Deren monatliche Preisveränderung wird dann im Verbraucherpreisindex abgebildet.
Ausnahme von der Kappungsgrenze
Bei der Indexmiete orientiert sich der Mietpreis am jährlich neu erscheinenden Verbraucherpreisindex. Dieser Betrag wird seitens des Mieters und des Vermieters bei Vertragsabschluss abgesegnet. Auf Grundlage dessen können also auch Erhöhungen über 20 Prozent zustande kommen. Die Kappungsgrenze ist somit für Indexmietverträge ungültig. Der Vermieter kann demnach dem Mieter kündigen, sollten die vereinbarten Zahlungen ausbleiben, auch wenn der Mietpreis binnen drei Jahren über 20 Prozent erhöht wird und die Kappungsgrenze übersteigt. Der Mieter hat durch seine Vertragsunterschrift den Mieterhöhungen zugestimmt, der Vermieter ist somit auf der rechtlich sicheren Seite.
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Besonderheiten der Indexmiete
Die Indexmiete in Deutschland bietet mehrere Besonderheiten. Eine davon ist, dass die Miete in regelmäßigen Abständen, in der Regel jährlich, an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten angepasst werden darf. Dies erfolgt auf Basis eines vom Gesetzgeber festgelegten Indizes, wie dem Verbraucherpreisindex (VPI) oder dem Wohnkostenindex (WKI).
Eine weitere Besonderheit ist, dass die Mieterhöhung nicht unbeschränkt erfolgen darf, sondern auf eine angemessene Höhe begrenzt ist. Es gibt auch bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor eine Mieterhöhung erfolgen darf, wie zum Beispiel das Ablaufen einer bestimmten Frist seit der letzten Mieterhöhung. Zudem muss der Vermieter den Mieter mindestens 3 Monate vor einer geplanten Mieterhöhung schriftlich darüber informieren.
Nicht zulässige Vereinbarungen bei indexierter Miete
Bei einer Indexmiete in Deutschland sind bestimmte Vereinbarungen verboten oder ausgeschlossen. Eine davon ist die Vereinbarung einer automatischen Mieterhöhung ohne die Prüfung der Angemessenheit und Zulässigkeit der Erhöhung durch den Vermieter. Eine weitere verbotene Vereinbarung ist die Möglichkeit einer Mieterhöhung, die über die gesetzlich vorgeschriebene Höhe hinausgeht.
Es ist auch nicht erlaubt, eine Vereinbarung zu treffen, die es dem Vermieter ermöglicht, die Miete unbegrenzt oft oder in nicht angemessenen Abständen zu erhöhen. Es ist auch nicht erlaubt, eine Vereinbarung zu treffen, die es dem Vermieter ermöglicht, die Miete auf Basis eines Indizes zu erhöhen, der nicht vom Gesetzgeber festgelegt wurde.
Mietzinsberechnung und Anpassung der Miete
Die Mietzinsberechnung bei einer Indexmiete in Deutschland erfolgt auf Basis des vom Gesetzgeber festgelegten Indizes, in der Regel dem Verbraucherpreisindex (VPI) oder dem Wohnkostenindex (WKI). Der Vermieter berechnet dazu den aktuellen Indexstand zum Zeitpunkt der geplanten Mieterhöhung und vergleicht diesen mit dem Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Auf Basis dieses Vergleichs wird die Höhe der Mieterhöhung berechnet.
Es ist jedoch zu beachten, dass die Mieterhöhung nicht unbeschränkt erfolgen darf, sondern auf eine angemessene Höhe begrenzt ist. Die angemessene Höhe kann sich jährlich ändern und wird vom Bund oder Ländern vorgegeben. Zudem muss der Vermieter den Mieter über die geplante Mieterhöhung mindestens 3 Monate im Voraus schriftlich informieren.
Der Vermieter darf die Nettomiete um den anhand der Berechnungsformel berechneten Prozentsatz erhöhen. Die erhöhte Miete muss gemäß § 557b Abs. 2 BGB erst im übernächsten Monat nach Erhalt der Mieterhöhung gezahlt werden. Ein früherer Fälligkeitstermin ist ungültig, ein späterer ist jedoch möglich. Fehlt eine dieser Angaben im Erhöhungsschreiben, ist die Mieterhöhung ungültig.
Wenn die Ausgangsmiete bereits höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf die Miete auch dann erhöht werden, wenn die Mietpreise fallen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Mietminderung, da der Verbraucherpreisindex, abgesehen von einzelnen Monaten, bisher nicht gesunken ist. Gesetzliche Regelungen gegen Mietpreiswucher bieten Vertragspartnern in Indexverträgen eine gewisse Sicherheit. Denn wenn die Miete mehr als 50 Prozent über dem üblichen Niveau des aktuellen Mietspiegels liegt, handelt es sich um Mietpreiswucher.
Vorteile und Nachteile der Indexmiete
Der Indexmietvertrag bedeutet, realistisch betrachtet, vor allem Vorteile für den Vermieter, Denn, auch nach den seit 2015 neuen Bestimmungen der Mietpreisbremse, kann der Vermieter selbst dann den Mietpreis erhöhen kann, wenn dieser bereits am oder über dem Vorort üblichen Niveau liegt. Das liegt an der Tatsache, dass der Verbraucherpreisindex, abgekoppelt von den jeweiligen Mietspiegeln, funktioniert. Die Mietpreisbremse ist somit nur auf den Anfangsmietzins eines Indexmietvertrags, aber nicht auf die Mieterhöhungen anwendbar. So kann eine Indexmiete in der Praxis deutlich höher ausfallen als die Miete in einem herkömmlichen Mietvertrag, der sich am Mietspiegel orientiert.
Dies könnte sich jedoch auch nachteilig für den Vermieter erweisen, wenn standortbedingte Preissteigerungen nicht durchgeführt werden können, weil laut Mietvertrag an der Indexregelung festzuhalten ist. Als Vorteil für den Mieter durchgehen könnte der Wegfall plötzlicher, drastischer Mieterhöhungen. Auf der anderen Seite steigen die Lebenshaltungskosten ständig, der Mietpreis dadurch zwangsläufig auch.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Unkomplizierter Prozess in Bezug auf Mieterhöhungen: es muss bei der Indexmiete keine aufwendige Begründung zur Mieterhöhung erfolgen | Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen |
| Es ist keine ausdrückliche Zustimmung von Mietern notwendig, damit die Mieterhöhung wirksam wird | Wenn die aktuelle Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verhindert die Indexmiete eine schnelle Anpassung der Miethöhe an den tatsächlichen Mietspiegel |
| Geringeres Streitpotential zwischen den Vertragsparteien, da die Höhe der Indexmiete und Regelungen bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt sind | Die Miete kann theoretisch auch sinken, wenn der Verbraucherpreisindex fällt |
| Weil der Verbraucherpreisindex stetig steigt profitieren Vermieter finanziell von der Indexmiete | Mietzinserhöhungen nach Modernisierung sind nur eingeschränkt möglich (nur bei gesetzlicher Vorgabe) |
| Die Miete kann bei steigendem Index auch über den örtlichen Mietspiegel hinaus erhöht werden. | Weniger Flexibilität bei der Anpassung der Miethöhe, da die Miete an den Index gekoppelt ist |
Im Unterschied zur Staffelmiete tritt eine Mieterhöhung nicht automatisch ein. Der Vermieter muss die im Vertrag vereinbarte Möglichkeit der Erhöhung schriftlich geltend machen und den künftigen Erhöhungsbetrag zunächst selbst berechnen. Das setzt voraus, dass in dem Schreiben der Stand des Lebenshaltungsindexes zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung, sowie der aktuelle Wert mitgeteilt wird. Die Differenz zwischen beiden Werten ist jedoch nicht gleich der Mieterhöhung.
Wann ist eine Indexmiete sinnvoll?
Eine Indexmiete kann sinnvoll sein, wenn die Mietpreise in einer Region stark schwanken und es schwierig ist, eine angemessene Miete festzulegen. Eine Indexmiete ermöglicht es dem Vermieter, die Miete an die aktuellen Marktpreise anzupassen, ohne dass es zu häufigen und unvorhersehbaren Mieterhöhungen kommt. Es kann auch für Mieter von Vorteil sein, da sie sich sicher sein können, dass die Miete im Verhältnis zum Marktpreis angemessen bleibt. Allerdings müssen beide Parteien vor Abschluss des Vertrages die Regelungen und die Einzelheiten der Indexmiete genau verstehen und akzeptieren.
So unterstützt Sie ein Anwalt rund um die Indexmiete
Ein Anwalt für Mietrecht kann sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Umsetzung und dem Verständnis von Indexmietverträgen unterstützen. Ein Anwalt kann beispielsweise die Vertragsbedingungen prüfen und sicherstellen, dass sie rechtlich korrekt und fair sind. Er kann auch helfen, die Berechnung der Indexmiete zu verstehen und sicherzustellen, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Wenn es zu Streitigkeiten kommt, kann der Anwalt auch als Vermittler fungieren und Lösungen für beide Parteien finden. Er kann auch im Falle einer Klage vor Gericht den Mieter oder Vermieter vertreten und ihre Interessen durchsetzen.
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