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Staffelmietvertrag § Grundsätzliches, Erstellung und Prüfung

Ein Staffelmietvertrag ist durch die Gewissheit in Bezug auf die Erhöhungen des Mietzinses für viele Mieter eine ansprechende Vereinbarung. Allerdings hat diese Vertragsform nicht nur Vorteile. Im folgenden Artikel erhalten Sie einen Überblick über die Besonderheiten dieser Art von mietrechtlichen Verträgen. Sie erfahren ebenso, welche Klauseln in einem Staffelmietvertrag nicht fehlen dürfen und welche Unstimmigkeiten dabei auftreten können.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zum Staffelmietvertrag

Diese mietrechtliche Vereinbarung legt bereits zu Beginn des Vertragsverhältnisses die Zeitpunkte (Staffeln) und die Höhe der Mieterhöhung fest. Die rechtliche Basis für einen solchen Staffelmietvertrag ist § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), worin allgemeine Bedingungen zur Staffelmiete festgelegt sind. Dort heißt es, dass die Miete für mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, da eine Erhöhung innerhalb eines Jahres in diesem Zusammenhang unzulässig ist. Eine zusätzliche Steigerung der Mietzinshöhe, zum Beispiel durch eine Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder durch Modernisierungsmaßnahmen, ist bei dieser Vertragsart rechtlich ausgeschlossen. Ein Staffelmietvertrag muss zudem mindestens eine Erhöhung der Miete enthalten, damit er als solcher zählt.

Vor- und Nachteile des Staffelmietvertrag

Ein Staffelmietvertrag hat sowohl Vor- als auch Nachteile für den Mieter. Der wohl ansprechendste Vorteil dieser Vereinbarung ist die Klarheit über das Datum der bevorstehenden Mieterhöhungen. Dadurch kann sich der Mieter bereits auf diese finanzielle Zusatzbelastung früh genug einstellen. Allerdings gibt es auch einige Nachteile bei dieser Vertragsart. So wählen Vermieter diese Form gerne, da hierbei nicht die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden muss. So können sich die Eigentümer durch im Vorhinein hoch angesetzte Steigerungen vor dem Nachteil der Gebundenheit an die Vereinbarung zur Staffelmiete schützen.

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Keine Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen
Dadurch, dass sich diese Vereinbarung nicht an die Kappungsgrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete hält, ist durchaus eine ordnungsgemäße Erhöhung um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bei einer Staffel möglich.

Kündigung eines Vertragsverhältnisses mit Staffelmiete

Die Auflösung eines Mietverhältnisses mit Staffelmiete gestaltet sich im deutschen Mietrecht nicht ganz so einfach. So heißt es in § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass der Mieter erst nach vier Jahren solch eine Vereinbarung ordentlich beenden kann. Dies bedeutet, dass ein Staffelmietvertrag eine relativ hohe Laufzeit hat, in der man an die darin ausgemachten Vereinbarungen und Mieterhöhungen gebunden ist. Die Frist für die Kündigung beginnt dafür allerdings schon an dem Tag, an dem der Staffelmietvertrag unterzeichnet wird und nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses. Ein Vertrag, in dem die Möglichkeit zur Kündigung erst nach mehr als vier Jahren festgelegt wird, ist zudem unzulässig.

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Inhalte von Staffelmietverträgen

Bei den Klauseln eines Staffelmietvertrags gibt es andere Prioritäten als bei anderen Unterarten von mietrechtlichen Vereinbarungen. Da in § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die genaue Angabe des Anstiegsdatums der Miete verlangt wird, ist dies in einem Staffelmietvertrag ein unerlässlicher Bestandteil. Auch der Umfang der Steigerung muss unbedingt angeführt werden. Die weiteren Inhalte dieser Vertragsform sind hingegen ähnlich wie bei anderen Arten. So müssen auch bei Vereinbarungen zur Staffelmiete die Namen aller involvierten Personen sowie der Betrag der Anfangsmiete genannt werden. Im Anschluss werden die beiden wichtigsten Bestandteile, also der Zeitpunkt sowie der Betrag der Mieterhöhung, näher vorgestellt.

Zeitpunkt der Mieterhöhung

Das Datum der Steigerung der Miete ist ein gesetzlich vorgeschriebener Inhalt in einem Staffelmietvertrag. Der Zeitpunkt kann nicht beliebig vom Vermieter ausgewählt werden, sondern er muss, wie bereits kurz angesprochen, den Ablauf eines Jahres abwarten, bevor er die Miete erhöhen kann. Auch für jede weitere Mietsteigerung muss diese Spanne unbedingt eingehalten werden. Fehlt das Datum in einer Vereinbarung zur Staffelmiete oder ist die Dauer zwischen den beiden Staffeln zu kurz, ist diese ungültig.

Höhe der Staffelmiete

Der weitere unerlässliche Inhalt in Staffelmietverträgen ist der konkrete Betrag der Mieterhöhung. Hierbei ist relevant, dass bei dieser mietrechtlichen Vereinbarung keine prozentuale Angabe der Steigerung erlaubt ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass ein Staffelmietvertrag mit einer Erhöhung in Prozent unwirksam ist. Für die Berechnung der Staffelhöhe sind zudem die Regelungen aus § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anzuwenden.

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Unwirksame Klausel in einem Staffelmietvertrag
Zulässig: “Die Kaltmiete beläuft sich zum 01.01.2020 auf 500 Euro. Zum 01.01.2021 erhöht sie sich um 30 Euro. Zum 01.01.2023 erhöht sie sich um 50 Euro. Unwirksam: “Die Kaltmiete beläuft sich zum 01.01.2020 auf 600 Euro. Zum 01.01.2021 erhöht sie sich um 10 Prozent.”

Obwohl es für die Steigerung des Mietzinses in Staffelmietverträgen in den meisten Fällen keine Höchstgrenze gibt, ist dies unter gewissen Voraussetzungen dennoch möglich. Denn in Gebieten, in denen es kaum Wohnräume gibt, existieren auch Obergrenzen für diese Vertragsart, um die Ausbeutung von Personen, die verzweifelt auf Wohnungssuche sind und dadurch auch eine benachteiligende Vereinbarung unterschreiben würden, zu verhindern.

Unzulässige Klauseln in Mietverträgen mit Staffelmiete

Wenn sich in einem Staffelmietvertrag eine oder mehrere unwirksame Inhalte befinden, stellt sich die Frage, wie sich dies grundsätzlich auf das Mietverhältnis auswirkt. Es gilt grundsätzlich, dass gesetzeswidrige Klauseln in dieser Vertragsart lediglich die Mietsteigerung außer Kraft setzen. Konsequenzen für das ursprüngliche Vertragsverhältnis für die Überlassung gibt es dadurch also nicht, die Mieter müssen dadurch außerdem nur die vereinbarte Grundmiete bezahlen.

Erstellung und Prüfung eines Staffelmietvertrages

Bei der Erstellung einer solchen mietrechtlichen Vereinbarung gibt es einige Herausforderungen. Denn im Gegensatz zu anderen mietrechtlichen Vertragsformen sind hierbei zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen, die im schlimmsten Fall den Staffelmietvertrag nichtig machen können. Daher sollte man sich als Vermieter nicht alleine der Vertragserstellung widmen. Mit der Hilfe einer Person, die sich mit der Verfassung von Vereinbarungen im Mietrecht beruflich befasst, kann man als Eigentümer typische Fehler in Staffelmietverträgen vermeiden.

Da ein Staffelmietvertrag für den Mieter auch Nachteile bringen kann, ist es empfehlenswert, diesen nicht voreilig zu unterschreiben. Denn Vermieter wollen mit dieser Vereinbarung oft die Schwierigkeiten anderer Steigerungen vermeiden. Zudem ist man als Mieter ungewöhnlich lange daran gebunden, weshalb die Entscheidung ebenfalls gut überlegt sein sollte. Durch das Prüfen des Staffelmietvertrages können Klauseln, die den Mieter in unangemessener Weise benachteiligen, oder solche, die die Mietsteigerungen unwirksam machen, sofort erkannt werden. Dadurch können also böse Überraschungen während des Mietverhältnisses ausgeschlossen werden.

Streitfälle bei Staffelmiet­vereinbarungen

Auch bei einem Staffelmietvertrag sind Konflikte nicht ausgeschlossen. Diese beruhen oft auf Unzufriedenheiten durch die Gebundenheit an diese Vereinbarung, da eine Kündigung, wie bereits erwähnt, erst nach vier Jahren möglich ist. Innerhalb dieser Zeitspanne können sich durch die Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder auch durch einen Mietrückstand durch die vergessene Erhöhung bei beiden Vertragsparteien große Emotionen aufbauen, die schließlich in einem Konflikt enden. Im Folgenden wird besonders auf den Aspekt eingegangen, wenn der Mieter das Datum der Steigerung nicht beachtet und weiterhin die Grundmiete überweist.

Mietrückstand durch Versäumnis der Staffelmiete

Da der Vermieter, der mit einer Person einen Staffelmietvertrag vereinbart hat, muss diese kurz vor dem Zeitpunkt der geplanten Mieterhöhung nicht daran erinnern. Der Mieter steht also selbst in der Pflicht, ab diesem Datum den höheren Geldbetrag zu übermitteln. Tut er dies nicht und zahlt lediglich die vertraglich ausgemachte Miete für den Anfang, macht er nicht nur Schulden beim Vermieter, sondern er kann das fehlende Geld auch gerichtlich einfordern. Zudem ist auch eine Kündigung möglich, wenn sich der Rückstand auf mehr als eine Monatsmiete beläuft.

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Ein Anwalt für Mietrecht kann sowohl dem Vermieter als auch einem Mieter im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag helfen. Bei Eigentümern übernimmt er nicht nur die grundsätzliche Beratung über die Vorschriften dieser Vertragsart, sondern erstellt diesen auch formal und inhaltlich richtig für Sie. Dadurch kann vermieden werden, dass die Staffeln durch unzulässige Klauseln ungültig sind. Auch wenn es zu einem Rückstand kommt, unterstützt ein Jurist den Vermieter dabei, zu seinem Geld zu kommen.

Für Mieter kann ein entsprechender Anwalt hingegen solche Inhalte herausfinden, durch die die Vereinbarung lediglich als gewöhnlicher Miet-, nicht aber als Staffelmietvertrag zählt. Dadurch muss die betroffene Person auch lediglich jene Miete zahlen, die vertraglich als ursprünglicher Geldbetrag festgesetzt worden ist. Auch jene Bestandteile, die große Nachteile für den Mieter bringen würden, kann ein Jurist frühzeitig erkennen.

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FAQ: Staffelmietvertrag

Bei Staffelmietverträgen wird bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter das Datum und der Geldbetrag der Mieterhöhung angegeben. Es muss in dieser Vereinbarung mindestens eine Steigerung der Miete geben.
Auch Staffelmietverträge können grundsätzlich gekündigt werden. Allerdings gibt es hierbei einige Voraussetzungen. So kann diese Vereinbarung vom Mieter frühestens nach vier Jahren aufgelöst werden.
Staffelmietvereinbarungen haben eine hohe Laufzeit. Daher sind sowohl der Vermieter als auch der andere Vertragspartner für eine lange Zeit an die Vereinbarung zur Staffelmiete gebunden. Der Mieter kann nicht durch die ortsübliche Vergleichsmiete vor zu hohen Mieterhöhungen geschützt werden.
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