Mietminderung Wasserschaden § Grundsätzliches & Schadensersatz
- Lesezeit: 6 Minuten
- Stand: Dezember 2022
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Immorecht Redaktion
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- Die rechtliche Grundlage für eine Mietminderung Wasserschaden sind die §§ 536 bis 536b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
- Der Wasserschaden muss für eine Mietkürzung die Wohnqualität massiv beeinträchtigen.
- Die Verzögerung der Beseitigung des Wasserschadens kann sogar Schadensersatz begründen.
- Keine Mietminderung ist bei einem selbstverschuldeten oder bei Vertragsschluss akzeptierten Wasserschaden möglich.
Grundsätzliches zu Mietminderung Wasserschaden
Mieter haben gemäß § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Möglichkeit, bei einem Wasserschaden eine Minderung der entgeltlichen Gegenleistung zu verlangen. Dort wird zwar allgemein die Möglichkeit der Senkung der Miete bei Mängeln am entsprechenden Objekt festgelegt, allerdings können diese Regelungen auch auf die Mietminderung bei Wasserschaden angewandt werden. Dementsprechend muss durch seinen Einfluss die Nutzung so stark beeinträchtigt werden, dass die Wohnung nicht mehr wie vereinbart bewohnt werden kann.
Schadensersatz durch wasserbedingte Folgeschäden
Wenn es durch einen vernachlässigten Wasserschaden zu anderen Mängeln, wie beispielsweise zu Schimmel oder sogar zu einem durch das austretende Wasser ausgelösten Brand, in der Wohnung kommt, kann der Mieter nach § 536a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unter gewissen Voraussetzungen auch abgesehen von der Mietminderung Wasserschaden Schadensersatz vom Eigentümer verlangen . Bedingung hierfür ist zum Beispiel, dass der Vermieter mit der Beseitigung des Wasserschadens bereits im Verzug ist, er also zumindest einmal vom betroffenen Mieter ein Mahnschreiben erhalten haben muss.
Wann ist keine Mietreduzierung wegen Wasserschaden möglich?
Nicht bei jedem Wasserschaden besteht die Option auf eine Mietminderung. So hat unter anderem ein Mieter, der diesen selbst verursacht hat, auch kein Recht mehr auf eine Kürzung der Miete. Auch wenn der Mieter bereits bei der Unterzeichnung des Mietvertrages vom Wasserschaden in der Wohnung weiß, kann er gemäß § 536b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Nachhinein keine Kürzung der Miete verlangen. Denn mit der Unterschrift hat er den Zustand der Wohnung akzeptiert und dadurch sein Recht auf eine Mietminderung Wasserschaden verloren. Dies gilt auch, wenn er sich fahrlässig mit dem Mangel in der Wohnung einverstanden erklärt hat.
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Mietminderung Wasserschaden: Vorgehensweise
Der Ablauf von der Entdeckung des Wasserschadens in der Wohnung bis hin zur Zahlung der niedrigeren Miete durch diesen Mangel ist ähnlich wie auch bei anderen Schäden, die eine Reduzierung ermöglichen. So muss der Vermieter zunächst über den Wasserschaden in Kenntnis gesetzt und eine Zeitspanne für die Beseitigung des Mangels festgelegt werden.
Innerhalb dieser Dauer kann der Eigentümer der betroffenen Wohnung Maßnahmen für die Behebung des Wasserschadens, also zum Beispiel durch Trocknungsgeräte, ergreifen, damit die Wohnung im Anschluss wieder wie vereinbart genutzt werden kann. Wenn die Frist abläuft, ohne dass der Vermieter sich um den Wasserschaden gekümmert hat, kann der Mieter ihn mit einem Schreiben darüber informieren, dass er bis zur Beseitigung weniger bezahlt.
Meldung des Wasserschadens
Wenn ein Mieter in seiner Wohnung einen Schaden im Zusammenhang mit Wasser entdeckt, sollte er dies nicht nur dem Eigentümer, sondern auch der Versicherung und seinen Nachbarn melden. Denn auch andere Personen, die in demselben Wohnhaus leben, müssen davon wissen, um genauso wie der betroffene Mieter selbst die Ausbreitung des Schadens verhindern zu können. Die Information an den Wohnungsbesitzer sollte zudem schriftlich erfolgen, um das Datum der Meldung im Notfall nachweisen zu können.
Mietminderungsschreiben an Vermieter
Sobald die Frist für die Behebung des Wasserschadens abgelaufen ist, ohne dass der Wohnungseigentümer den Mangel beseitigt hat, kann und sollte der betroffene Mieter diesem schriftlich darüber aufklären, dass er ab sofort weniger Miete dadurch bezahlen wird. Will also eine Person eine Mietminderung Wasserschaden durchsetzen, muss im entsprechenden Schreiben nicht nur die Argumentation für die Kürzung, sondern auch ein Prozentsatz, um den die Miete im festgelegten Zeitraum gemindert wird, enthalten sein.
Berechnungsfaktoren für Mietminderung Wasserschaden
Grundsätzlich wird bei einer Mietminderung bei Wasserschaden als Basis immer die Warmmiete, also die Miete inklusive aller Nebenkosten, herangezogen. Bei einer Mietminderung Wasserschaden gibt es zudem unterschiedliche Aspekte, die Einfluss auf die Höhe der Kürzung haben. So kann die Miete zum Beispiel um einen höheren Prozentsatz reduziert werden, wenn mehrere Zimmer unter Wasser stehen oder ein Zimmer überhaupt nicht mehr benutzt werden kann. Wenn der Wasserschaden sogar zu einer vollständigen Unbewohnbarkeit der Wohnung führt, kann die Miete sogar komplett entfallen.
| Mangelbeschreibung | Mietminderung in Prozent | Gerichtliche Entscheidung |
|---|---|---|
| Wasserflecken in Wohnung | 2% | LG Hannover WuM 1994, 463 |
| Undichte Fenster | 5 % | LG Berlin MDR 82, 671 |
| Arbeitszimmer kann nicht mehr genutzt werden | 20 % | AG Köpenick Urteil v. 2.12.2011, Az.: 7 C 243/11 |
| Wohnzimmer kann nicht mehr genutzt werden | 30 % | AG Bochum WuM 79, 74 |
| Tropfende Decke führt zu feuchtem Teppichboden | 50 % | AG Leverkusen, Urteil v. 18.04.1979 Az.: 23 C 471/76 |
| Wohnung vollständig durchfeuchtet – Trocknungsgeräte notwendig | 100 % | AG Schöneberg, Urteil v. 10.04.2008 Az.:109 C 256/07 |
Rechtliche Herausforderungen bei Mietminderung Wasserschaden
Eine niedrigere Miete durch Wasserschäden auszuhandeln, ist keine einfache Angelegenheit. Denn der Mieter steht in der Beweispflicht, dass er nicht selbst dafür verantwortlich ist und somit einen Anspruch auf die Mietminderung Wasserschaden hat. Wenn der Mangel also beispielsweise durch einen Nachbarn entstanden ist, kann er diesen darum bitten, dies gegenüber dem Wohnungseigentümer zu bestätigen. Ein Wasserschaden kann allerdings auch durch die Schuld des Vermieters entstehen, zum Beispiel wenn dieser nicht regelmäßig den Zustand des Gebäudes und der Rohre überprüfen lässt. Rechtlich kann es hierbei besonders problematisch werden, wenn der Eigentümer offensichtlich der Verursacher ist, dies aber weder zugibt noch sich um die Beseitigung des Wasserschadens kümmert.
Vermieter behebt Wasserschaden nicht
Hat der Mieter den Wohnungseigentümer über den Wasserschaden informiert, ihm einen angemessenen Zeitraum für die Entfernung gelassen und sogar ein Mietminderungsschreiben an ihn geschickt, ohne eine entsprechende Reaktion darauf zu erhalten, sollte er rechtliche Schritte einleiten, damit der Wasserschaden beseitigt wird. Dabei hat er zum Beispiel durch eine Feststellungsklage die Möglichkeit, dem Vermieter den Ernst der Lage klarzumachen und seine Mietminderung Wasserschaden besser zu begründen.
Falls sich der Eigentümer der Wohnung immer noch weigert, kann der Mieter zudem auf Schadensersatz klagen, wenn sein Eigentum durch das Wasser Schaden genommen hat. Alternativ kann die betroffene Person sich auch an ihre Versicherung wenden, damit der Schaden behoben und die Wohnung wieder wie ausgemacht verwendet werden kann.
Kündigung durch Vermieter wegen Mietminderung Wasserschaden
Der Eigentümer darf dem Mieter bei einer gerechtfertigten Kürzung der Miete nicht einfach kündigen. Allerdings ist es bei einer Mietminderung bei Wasserschaden immer denkbar, dass der Mieter die Höhe der Kürzung für seinen spezifischen Fall falsch berechnet und dadurch in Rückstand bei der Zahlung des Mietzinses gerät. Dies zählt als Vertragsverletzung, wodurch der Vermieter die Vereinbarung mit der entsprechenden Person sehr wohl auflösen kann. Deshalb sollten Mieter, wenn sie eine Mietminderung Wasserschaden in Betracht ziehen, sich über den Prozentsatz, der in ihrem Fall möglich ist, genauestens informieren, bevor sie weniger bezahlen.
So kann Sie ein Anwalt unterstützen
Da eine eigenständige Mietminderung Wasserschaden Probleme für den Mieter bedeuten kann, sollte dieser sein Vorgehen zunächst mit einem Anwalt für Mietrecht besprechen. Dieser nimmt eine Einschätzung Ihres Falles vor und klärt Sie darüber auf, um wie viel Sie die Miete kürzen können, ohne durch eine falsche Höhe anschließend möglicherweise in einen Zahlungsrückstand zu kommen. Auch wenn der Vermieter die Mängelanzeige und das Mietminderungsschreiben ignoriert und Ihnen anschließend kündigen möchte, weil Sie weniger zahlen, unterstützt Sie ein Jurist, die Auflösung abzuwehren. Wenn Sie außerdem Ihren Vermieter mit einer Feststellungs- oder einer Schadensersatzklage zur Verantwortung ziehen wollen, hilft Ihnen ein Anwalt dabei, diese erfolgreich zu erheben.
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FAQ: Mietminderung Wasserschaden
- § 536 BGB | Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln | Bundesministerium der Justiz
- § 536a | Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels | Bundesministerium der Justiz
- § 536b | Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme | Bundesministerium der Justiz
