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Grundstück kaufen § Nebenkosten und Ablauf

Ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus zu bauen, ist der Traum von vielen Menschen. Diesen wahr werden zu lassen, erfordert allerdings die Berücksichtigung einiger Voraussetzungen. Im folgenden Artikel lernen Sie den grundsätzlichen Ablauf eines Grundstückskaufs in Deutschland und die wichtigsten Faktoren, die man dabei beachten sollte, kennen. Sie erhalten ebenfalls einen Überblick über die häufigsten Fehler im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf.

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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzliches zum Grundstück kaufen

Wer ein Grundstück kaufen will, hat oft vor, ein Haus zu bauen. Demnach muss die Person, die einen solchen Erwerb in Betracht zieht, sich meist nicht nur über die Abwicklung eines solchen Kaufes informieren, sondern auch baurechtliche Vorgaben berücksichtigen. Die rechtlichen Bestimmungen zu einem Grundstückskauf in Deutschland sind vor allem jene, die sich auch auf den Kaufvertrag beziehen. Dementsprechend ist der Erwerb einer solchen Immobilie in den §§ 311b, 433 und 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Abgesehen von diesen gesetzlichen Vorgaben heißt es noch in § 873 des BGB, dass zur Übertragung die Einigung der beteiligten Personen über die Änderung des Eigentümers im Grundbuch erforderlich ist.

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Wenn jemand ein Grundstück kaufen möchte, gibt es für ihn, abgesehen vom Preis für die Immobilie, auch weitere Ausgaben, die beglichen werden müssen. Zu diesen Nebenkosten Grundstückskauf zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, deren Höhe in jedem Bundesland unterschiedlich ist, und die Bezahlung des Maklers. Auch die Entlohnung für den Notar, der sich um den Vertrag kümmert, ist ein Teil der Nebenkosten bei einem Grundstückskauf.

Vorvertrag beim Grundstück kaufen

Im Alltag gibt es beim Kauf eines Baugrundes oft einen sogenannten Vorvertrag. Dieser Vorvertrag Grundstückskauf ist durch das Fehlen einer notariellen Beurkundung für beide Seiten nicht verpflichtend. Dennoch bietet eine solche Vereinbarung sowohl für den Interessenten als auch für den Verkäufer bestimmte Vorteile. Für denjenigen, der das Grundstück kaufen möchte, ist ein Vorvertrag beim Grundstückskauf eine Möglichkeit, sich Gewissheit darüber zu verschaffen, dass er die Immobilie auch tatsächlich kaufen darf. Der Verkäufer bekommt durch diese unverbindliche Vereinbarung ein besseres Bild davon, wie wichtig der Erwerb für den Käufer ist.

Erstellung eines Vorvertrags für den Grundstückskauf gewünscht?
Kauf eines Grundstücks

Aspekte für die Immobilienauswahl

Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte bei der Auswahl bestimmte Faktoren berücksichtigen, um im Nachhinein keine bösen Überraschungen zu erleben. So sollten sich Kaufinteressenten im Vorfeld über die Lage der entsprechenden Grundstücksfläche informieren. Besonders wenn man auf die Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln oder Ärzten angewiesen ist, ist dies unerlässlich.

Auch die Fairness des Kaufpreises sowie mögliche Grunddienstbarkeiten muss man bei seiner Entscheidung, ein bestimmtes Grundstück kaufen zu wollen, beachten. Auch die Beschaffenheit des Baugrundes sowie die Regeln zu einer Bebauung müssen in Betracht gezogen werden. Anschließend werden also folgende Aspekte, die beim Grundstückskauf relevant sind, näher beschrieben:

  • Grundstückslage
  • Kaufpreis
  • Baugrund und Bebaubarkeit
  • Grunddienstbarkeiten der Immobilie

Lage des Grundstücks

Ein sehr wichtiger Faktor bei der Auswahl eines Grundstücks ist die Lage. Denn wer einen Baugrund in guter Lage findet, kann seinen Wert nicht nur beibehalten, sondern über die Zeit möglicherweise noch steigern. Doch was zählt überhaupt als eine Immobilie in einer guten Lage? Dies ergibt sich aus bestimmten Aspekten, wie beispielsweise die Nähe zur Stadt sowie gute öffentliche Verkehrsverbindungen. Auch die Infrastruktur (Supermärkte, Einkaufszentren, Schulen, Kindergärten, Ärzte, etc.) sowie kulturelle Möglichkeiten sind für die Einstufung eines Grundstückes relevant.

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Grundstück kaufen: Am Land oder in der Stadt?
Immobilien am Land sind grundsätzlich günstiger und haben oft eine ruhigere Umgebung als jene in der Stadt. Dafür sind Grundstücke im städtischen Bereich aufgrund der besseren Infrastruktur meist lukrativer. Es kommt also immer auf die Wünsche des Interessenten an, ob er lieber eine Immobilie in der Stadt oder am Land erwerben möchte.

Kaufpreis des Grundstückes

Wenn man ein Grundstück kaufen will, ist der Kaufpreis ausschlaggebend. Kein Käufer möchte im Anschluss an den Erwerb einer Immobilie bemerken, dass er zu viel dafür bezahlt hat. Deshalb sollte man sich im Vorfeld gut über die Bodenrichtwerte in der entsprechenden Region informieren. Dies ist entweder beim entsprechenden Vermessungs- oder Katasteramt möglich. Der Kaufpreis des Grundstücks ergibt sich aus dessen Größe und dem jeweiligen Quadratmeterpreis, der je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist.

Baugrund und Bebaubarkeit

Ein ebenfalls wichtiger Aspekt für denjenigen, der ein Grundstück kaufen möchte, ist der Zustand des Baugrundes. Denn sind hierbei negative Bedingungen gegeben, bedeutet dies für den Käufer in den meisten Fällen weitere Kosten für zusätzlich erforderliche Arbeiten. Um im Nachhinein nicht vor solch einer Herausforderung zu stehen, ist es ratsam, sich ein Baugrundgutachten einzuholen. Folgende Probleme können Einfluss auf die Bodenqualität haben und dadurch Personen vom Kauf einer Immobilie abschrecken:

  • Grundwasserspiegel ist zu hoch
  • Felsen auf dem Boden
  • Altlasten
  • Immobilie auf Hanglage

Wenn man ein Grundstück kaufen will, muss man auch die Regelungen zur Bebauung berücksichtigen. Denn meist haben die Käufer eine bestimmte Vorstellung davon, wie sie auf der erworbenen Immobilie bauen wollen. Ist dies plötzlich doch nicht möglich, platzt der Traum vom eigenen Wunschhaus und man muss sich nach den Bauvorgaben richten. Hierbei sollten Interessenten schon vor dem Grundstückskauf darauf achten, ob die Grundstücksfläche für die Bebauung mit Wohngebäuden ausgelegt ist.

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Der Blick in den Bebauungsplan lohnt sich!
Wer sich unsicher ist, wie auf dem Wunschgrundstück gebaut werden darf, sollte sich die Richtlinien im Bebauungsplan noch vor dem Kauf ansehen. Dadurch kann bereits im Vorfeld das Risiko ausgeschlossen werden, dass das Wunschhaus auf diesem Grundstück gar nicht gebaut werden darf.

Grunddienstbarkeiten der Immobilie

Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob die Wunschimmobilie mit Grunddienstbarkeit verbunden ist. Dies kann zum Beispiel ein sogenanntes Wegerecht für den Nachbarn oder auch Leitungsrechte für Wasser, Gas oder Strom sein. Wer also ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich zuvor beim Grundbuchamt über mögliche Versorgungsleitungen oder aber auch Wegerechte informieren, um noch vor dem Kaufabschluss diese Sachverhalte in seine Entscheidung einbeziehen zu können.

Ablauf bei Grundstück kaufen

Bevor man nach einem Grundstück Ausschau hält, muss man zunächst das Gesamtbudget für den Grundstückskauf berechnen. Dafür sollte man sich am besten an eine Bank wenden, die durch die Anfrage das Budget für den Erwerb und den Bau ermittelt. Einfluss auf den Gesamtbetrag haben hierbei das Einkommen und das Eigenkapital. Der nächste Schritt ist dann die Auswahl einer Immobilie, die man gerne erwerben möchte. Es ist wichtig, sich über diese ausreichend zu informieren.

Wenn die eigene Recherche ergibt, dass die Grundstücksfläche für das Vorhaben geeignet ist, hat derjenige, der das Grundstück kaufen möchte, die Möglichkeit, einen guten Kaufpreis mit dem Verkäufer auszuhandeln. In Gebieten mit wenig potentiellen Käufern und mehr Grundstücken ist dies einfacher als in gefragten Regionen mit vielen Interessenten. Haben sich beide Seiten schließlich auf einen Kaufpreis geeinigt, muss man sich um die Finanzierung kümmern, ehe ein Notartermin vereinbart werden kann.

Notar für Grundstücks­kaufvertrag beauftragen

Um die Bestimmungen des Kaufs festzuhalten, wird im Anschluss an die Vereinbarung des Preises ein sogenannter Grundstückskaufvertrag benötigt. Dieser wird von einem Notar aufgesetzt, da eine Vereinbarung für den Kauf einer Grundstücksfläche gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) immer notariell beurkundet werden muss. Der Notar übernimmt auch die Erklärung der Inhalte, um sicherzustellen, dass beide Vertragspartner sich vor der Unterzeichnung über die rechtlichen Folgen bewusst sind.

Lassen Sie den Grundstückskaufvertrag prüfen!
Ein Anwalt für Immobilien- und Mietrecht kann Ihren Grundstückskaufvertrag sorgfältig auf Richtigkeit prüfen.

Auflassung und Grundbucheintragung

Wenn der Vertrag beim Beurkundungstermin sowohl vom Interessenten als auch vom Verkäufer unterschrieben wurde, ist die Übertragung auf denjenigen, der das Grundstück kaufen durfte, noch nicht komplett vollzogen. Der zuständige Notar übernimmt dann die sogenannte Auflassungsvormerkung des neuen Besitzers im Grundbuch. Dies bedeutet, dass bis zur eigentlichen Übertragung der Käufer durch die Auflassung rechtlich abgesichert ist. Nach der Zahlung des Kaufpreises wird dann die eigentliche Änderung im Grundbuch vorgenommen und sobald diese durchgeführt ist, ist der Grundstückskauf abgeschlossen.

Häufige Fehler bei Grundstück kaufen

Jeder Grundstückskauf muss gut durchdacht und geplant sein, damit der Wunsch vom Eigenheim nicht zu einem Albtraum für den Käufer wird. So kann es sich zum Beispiel für den Interessenten als nachteilig erweisen, sich nicht über die vorherrschenden Preise im Ort des Grundstückes zu informieren. Auch den allgemeinen Kostenfaktor, also jegliche Ausgaben, die zusätzlich noch anfallen, sowie jene für das Bauvorhaben selbst zu unterschätzen, sind häufige Fehler beim Kaufen eines Grundstückes.

Auch die fehlende Kenntnis über den Bebauungsplan kann möglicherweise zu zusätzlichen Gebühren führen, wenn zum Beispiel eine frisch gebaute Mauer wieder abgerissen werden muss, weil sie eigentlich gar nicht hätte entstehen dürfen. Auch die Lage der Immobilie nicht genügend zu beachten, ist ein häufiger Irrtum. Zusammenfassend kommen also folgende Fehler bei Grundstück kaufen häufig vor:

  • Kostenfaktor (Neben- und Baukosten) unterschätzt
  • Bebauungsplan nicht beachtet
  • Schlechte Grundstückslage ausgesucht
  • Quadratmeterpreise nicht berücksichtigt

So kann Sie ein Anwalt unterstützen

Durch den Rat eines Anwalts kann man gängige Fehler beim Erwerb eines Grundstücks für ein eigenes Haus vermeiden. Wer im Vorfeld des Kaufes einen entsprechenden Juristen aufsucht, minimiert das Risiko, durch fehlende Informationen einen Irrtum zu begehen. Denn dieser klärt Sie in diesem Zusammenhang über die kritischen Faktoren auf, die man, wenn man ein Grundstück kaufen will, berücksichtigen sollte. Außerdem kann ein Anwalt auch den Vertrag für den Grundstückskauf für Sie erstellen und notariell beurkunden (Anwaltsnotar). Auch wenn es rund um den Immobilienerwerb zu Konflikten kommt, kann ein Rechtsanwalt Ihnen bei der Findung einer Lösungsmöglichkeit helfen.

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FAQ: Grundstück kaufen

Um ein Grundstück für ein eigenes Haus zu kaufen, muss man zunächst sein Gesamtbudget ermitteln. Anschließend sollte man sich ausreichend über die Wunschimmobilie informieren und anschließend einen Notar aussuchen, der sich um die Übergabe kümmert.
Bei einem Grundstückskauf muss man abgesehen vom Kaufpreis auch die Kosten für den zuständigen Notar, die Bau- und Nebenkosten sowie die Grunderwerbsteuer berücksichtigen. Je nach Einzelfall können auch noch die Ausgaben für einen Makler hinzukommen.
Ein Notar ist unerlässlich, wenn man ein Grundstück kaufen will, da ein solcher Vorgang rechtlich gesehen die notarielle Beurkundung erfordert. Der Notar übernimmt somit auch die Erstellung des Grundstückskaufvertrages.
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