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Grunddienstbarkeit § Grundbuch, Nutzungsentgelt & mehr

Mit einer Grunddienstbarkeit (auch Servitut genannt) werden wichtige Rechte an einem fremden Grundstück eingeräumt und so zum Beispiel der Anschluss ans Strom- oder Telefonnetz ermöglicht. Doch mit diesen besonderen Rechten an fremden Liegenschaften können so manches Mal auch ausufernde Rechtsstreitigkeiten entstehen. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was genau eine Dienstbarkeit bedeutet und was es mit einem dienendem und herrschendem Grundstück auf sich hat. Erfahren Sie außerdem in unserem Artikel, was bezüglich der Grunddienstbarkeiten zu beachten ist und was Sie als Immobilienkäufer oder Eigentümer wissen sollten.
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Ein Beitrag der:
Immorecht Redaktion
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Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze

Rechtslage der Grunddienstbarkeit

Die rechtliche Grundlage für einen Nutzungsanspruch an fremden Grundstücken ist grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Hier findet sich mitunter im §1018 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die grundlegende Regelung, wann und in welchem Ausmaß ein Nutzungsrecht auf nachbarschaftliche Grundstücke rechtens ist. Zudem regelt der Gesetzgeber klar, dass die Nutzung der fremden Liegenschaft schonend erfolgen muss. Eine Grunddienstbarkeit ist somit weder mit einem Nießbrauch noch mit Eigentum vergleichbar. Vielmehr dient sie dazu, zwingend erforderliche Rechte einzuräumen, ohne deren Nutzung der eigenen Liegenschaft nicht möglich wäre.

Um ein solches Anrecht am Nachbarschaftsgrundstück zu erhalten, gibt es grundsätzlich verschiedene Rechtswege. Zum einen kann die Dienstbarkeit im Zuge einer Vereinbarung der Grundstückseigentümer gegen ein Nutzungsentgelt vereinbart werden. Es ist jedoch auch möglich, ein solches Anrecht durch Duldung oder Unterlassung zu erhalten. Hierbei kann es sogar dazu kommen, dass gemäß §1033 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Erwerb durch Ersitzung eintritt. Erhebt der Besitzer des sogenannten dienenden Grundstückes also keinen Einspruch gegen die Benutzung seines Eigentums, so wird diese Nutzung vom Eigentümer des sogenannten herrschenden Grundstücks als zulässig angesehen.

Unterscheidung der Grunddienstbarkeit

Grundsätzlich wird in Deutschland je nach Inhalt der Grunddienstbarkeit zwischen der sogenannten Nutzungsdienstbarkeit und der Unterlassungsdienstbarkeit unterschieden. Hierbei entscheidet die Formulierung über die Zuteilung. Wird einem herrschenden Grundstückseigentümer ein Recht eingeräumt, so spricht man von einer Nutzungsdienstbarkeit. Wird dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks jedoch explizit eine bestimmte Nutzung untersagt, so handelt es sich hierbei um eine Unterlassungsdienstbarkeit. In der Rechtspraxis werden diese beiden Arten der Dienstbarkeit von Grundstücken wie folgt definiert:

  • Nutzungsdienstbarkeit: Erlaubnis, Teile des dienenden Grundstücks langfristig auf eine bestimmte Weise zu nutzen, beispielsweise durch Ausübung des Wegerechts oder durch das Verlegen von unterirdischen Versorgungsleitungen
  • Unterlassungsdienstbarkeit: Verbote von speziellen Handlungen, beispielsweise dem Bau eines mehrstöckigen Hauses, das die Aussicht versperrt oder auch das Verbot, spezielle Brennstoffe zu verheizen, um die Belästigung durch Emissionen zu verhindern

Abgrenzung zum Nießbrauchsrecht

Im Gegensatz zum Nießbrauchsrecht, bei dem das Recht eingeräumt wird, eine Sache uneingeschränkt zu benutzen und ggf. sogar Gewinne daraus zu erzielen, räumen Grunddienstbarkeiten nur einzelne Anrechte der Nutzung ein. So würde das Nießbrauchsrecht an einem Wiesengrundstück das Recht einräumen, dieses zu betreten, zu bewirtschaften und darauf angebaute Blumen zu verkaufen. Eine Grunddienstbarkeit in Form , z.B. eines Wegerechts hingegen, erlaubt nur das Befahren und Durchqueren des Wiesengrundstücks auf die für das Grundstück schonendste Art und Weise.

Einfluss auf den Wert der Liegenschaft

Beim Verkauf und Kauf von Immobilien spielen Grunddienstbarkeiten eine wichtige Rolle. Denn ein eingetragenes Servitut senkt oftmals den Verkehrswert einer Liegenschaft oder Immobilie, da ein Dritter ein Mitbenutzungsrecht an einem Grundstück erhält, das ihm nicht gehört. Auch kann eine Dienstbarkeit den Grundstückseigentümer in seinen Möglichkeiten einschränken, wie etwa bei der Bebauung oder Nutzung. Des Weiteren kann das Grundstück Nachteile durch Einflüsse der Nachbarn, etwa durch Emissionen oder Lärm, erfahren. Ob eine Wertminderung das gesamte Grundstück betrifft oder nur eine begrenzte Fläche, die von der konkreten Dienstbarkeit betroffen ist, wird im Einzelfall entschieden.

Beispiele für die Grunddienstbarkeiten

In der Rechtspraxis zeigt sich immer wieder, dass die Gewährung einer Grunddienstbarkeit essentiell für die Nutzbarkeit der eigenen Liegenschaft sein kann. Denn obgleich rund um das Benutzungsrecht an fremden Grundstücken oftmals erbitterte Rechtsstreits geführt werden, sind eben diese Anrechte oft unverzichtbar. Klassische Beispiel für die Grunddienstbarkeit sind mitunter:

  • Das Wegerecht: Dies ermöglicht den Zugang zum eigenen Grundstück über eine angrenzende fremde Liegenschaft. Verfügt das eigene Grundstück keinen direkten Zugang zum Straßennetz, kann das Wegerecht die Zufahrt bzw. das Betreten über das angrenzende Grundstück ermöglichen.
  • Das Leitungsrecht: Nicht jedes Grundstück kann direkt mit wichtigen Versorgungsleitungen erschlossen werden. In einem solchen Fall bietet das Leitungsrecht die Möglichkeit, die Versorgung z.B. mit Strom und Wasser über das Nachbargrundstück zu gewährleisten.
  • Das Überbaurecht: Diese Dienstbarkeit ist vor allem in den vergangenen Jahren mehr und mehr in den Fokus gerückt. Durch die Gewährung des Überbaurechtes darf z.B. ein Teil des Daches oder ein Balkon über die Grundstücksgrenze hinaus in das Nachbargrundstück reichen.
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Streitpunkt Grunddienstbarkeit
Oftmals zeigt sich, dass nach einem Eigentümerwechsel aus eingeräumten Dienstbarkeiten schnell ein ausufernder Rechtsstreit entstehen kann. Um einen endlosen Rechtsstreit zu vermeiden, empfehlen Experten, jede Grunddienstbarkeit umgehend im Grundbuch eintragen zu lassen.

Rechte und Pflichten des Begünstigten

Ein Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit besteht grundsätzlich nicht. Als Ausnahme gilt, wenn ein Grundstück nur über ein anderes erreichbar ist – hier gilt das sogenannte Notwegerecht, das den Zugang gemäß § 917 und 918 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) solange erlaubt, bis eine andere Lösung möglich ist. Unabhängig davon, ob es sich um ein Notwegerecht handelt oder ein freiwillig eingeräumtes Nutzungsrecht, gilt immer, der Begünstigte hat neben seinen Rechten auch Pflichten, die aus der Gewährung der Grunddienstbarkeit entstehen. Hierzu zählen mitunter folgende:

  • Nutzungsentgelt: Wird die Dienstbarkeit mit einer finanziellen Entschädigung des Gebers (Besitzer des dienenden Grundstücks) verbunden, so hat der Begünstigte dieses Nutzungsentgelt (auch Nutzungsrente bezeichnet) fristgerecht zu entrichten.
  • Schonender Umgang: Jede Grunddienstbarkeit muss gemäß § 1020 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) so gestaltet sein, dass die Ausübung des Anspruchs schonend für das dienende Grundstück erfolgt. Wird z.B. für ein Wegerecht ein Weg angelegt, so darf dieser nicht unnötig Fläche des dienenden Grundstücks verbrauchen.
  • Unterhaltungspflicht: Der Begünstigte muss jene Instandhaltungsleistungen erbringen, die nötig sind, um die eingeräumte Grunddienstbarkeit ausüben zu können.

Um Nachbarschaftsstreitigkeiten und Konflikten vorzubeugen, sollte darauf geachtet werden, dass die Rechte und Pflichten der Grunddienstbarkeit im Vertrag umfassend definiert und unmissverständlich formuliert werden. Hier sollten alle Details, beispielsweise der Umfang der Nutzung und Pflegemaßnahmen, berücksichtigt werden.

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Unterschied zw. Nutzungsrecht und persönliche Dienstbarkeit

Je nach Ausgestaltung kann eine Grunddienstbarkeit ein Nutzungsrecht oder eine persönliche Dienstbarkeit darstellen. Wichtig zu verstehen ist, welche rechtliche Besonderheit an diese Begriffe geknüpft ist. Denn ein Nutzungsrecht räumt dem Begünstigten das Recht ein, z.B. ein Grundstück oder eine Immobilie zu einem vertraglich vereinbarten Zweck zu benutzen. Ist die vereinbarte Nutzung dringend erforderlich oder alternativlos, kann von einem dinglichen Nutzungsrecht immer dann gesprochen werden, wenn dieses Recht im Grundbuch vermerkt wird. Darüber hinaus bestehen jene Nutzungsrechte, die im Grundbuch eingetragen wurden, auch über einen möglichen Verkauf der LIegenschaft oder den Tod des Begünstigten hinaus.

Die persönliche Dienstbarkeit hingegen ermöglicht es, einer Person das Recht einzuräumen, einzelne Bereiche oder Nutzungsaspekte auf einem fremden Grundstück zu ermöglichen. Darüber hinaus kann die persönliche Dienstbarkeit dem Grundstückseigentümer gewisse Handlungen verbieten, zum Beispiel durch Beschränkung der Bebaubarkeit, oder ihm ein Abwehrrecht entziehen, wie etwa die Duldung übermäßiger Immissionen. Dieses Anrecht muss zwingend im Grundbuch vermerkt werden, ist jedoch im Gegensatz zum Nutzungsrecht weder vererbbar noch verkäuflich. Zum einfacheren Verständnis nun noch ein Fallbeispiel für ein Nutzungsrecht und eine persönliche Dienstbarkeit:

  • Fallbeispiel für ein Nutzungsrecht: Herr Müller erhält von seinem Nachbarn ein Nutzungsrecht an einem privaten Weg auf dessen Grundstück. Er darf somit den Weg befahren und begehen, um zu seinem Grundstück zu gelangen. Das Recht wurde im Grundbuch hinterlegt und kann somit zu einem späteren Zeitpunkt vererbt oder im Zuge eines Grundstücksverkaufs an einen neuen Inhaber übertragen werden.
  • Fallbeispiel für eine persönliche Dienstbarkeit: Herr Müller erhält von seinem Nachbar die persönliche Dienstbarkeit, dass er und seine Frau auf dem Grundstück des Nachbars einen kleinen Gemüsegarten anlegen dürfen. Sie dürfen alle Erträge aus dem Garten verwerten und frei über die Gestaltung entscheiden. Im Falle des Todes oder Verkaufs erlischt das Anrecht, da der Nachbar dieses explizit Herrn Müller und seiner Frau zugestanden hat.
Grunddienstbarkeit vs. beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Unsere Grafik bietet den optimalen Überblick über die Unterschiede zwischen Grunddienstbarkeit und beschränkter persönlicher Dienstbarkeit.

Grunddienstbarkeit vereinbaren/ auflösen

Wenn einer anderen Person das Recht gewährt wird, das eigene Grundstück oder das darauf stehende Gebäude beispielsweise als Weg für die Verlegung von Leitungen oder zum Wohnen zu nutzen, können diese Rechte und Pflichten in Form einer Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt ebenso, wenn man sich verpflichtet, bestimmte Nutzungen des Grundstücks nicht vorzunehmen, oder wenn Einschränkungen erduldet werden müssen. Grundlage hierfür ist eine schriftliche Vereinbarung (z.B. in Form eines Vertrages), die von beiden Parteien unterfertigt wird und im Zuge einer Grundbuchänderung im Grundbuch vermerkt wird.

Grundsätzlich können Anrechte an fremden Liegenschaften auch im Zuge einer mündlichen Vereinbarung mit Handschlag besiegelt werden. Da hier jedoch eine Nachweisbarkeit der Grunddienstbarkeit schwer möglich ist, raten Experten dazu, immer eine schriftliche Vereinbarung zu treffen. Natürlich auch dann, wenn keine Grundbucheintragung erfolgen muss oder soll.

Eintrag der Dienstbarkeit im Grundbuch

Um eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch vormerken zu können, bedarf es zunächst einmal einer schriftlichen Vereinbarung (Vertrag), die zudem von einem Notar beglaubigt werden muss. Im Anschluss kann beim zuständigen Grundbuchamt die Eintragung des Anrechts veranlasst werden. Hierfür muss dem Grundbuch der beglaubigte Vertrag vorgelegt werden und die entsprechende Gebühr für die Ergänzung des Grundbucheintrags beglichen werden. Die Eintragung an sich kann persönlich veranlasst werden oder aber über einen Rechtsanwalt oder Notar im Zuge der rechtlichen Einigung der Vertragsparteien veranlasst werden.

Löschung des Grundbuchvermerks

Grundsätzlich gilt, eine im Grundbuch vorgemerkte Grunddienstbarkeit kann nur dann aufgehoben und somit im Grundbuch gelöscht werden, wenn die Eigentümer des herrschenden wie auch dienenden Grundstücks dieser Löschung zustimmen. Eine Ausnahme zu dieser rechtlichen Regelung gibt es, wenn im vornherein im Vertrag eine zeitliche Befristung oder Bedingungen für das Ende des eingeräumten Rechts definiert wurden. Weitere Ausnahmen der einvernehmlichen Auflösung des Servituts stellen die Zwangsversteigerung des dienenden Grundstücks oder aber der Wegfall der Vorteile für das herrschende Grundstück dar.

Anfallende Grundbuchkosten für Dienstbarkeiten

Für den Eintrag einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch wird grundsätzlich eine Gebühr gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) veranschlagt. Diese betrug im Jahr 2022 38 Euro für einen Geschäftswert von bis zu 500 Euro. Liegt der Wert der Dienstbarkeit über dieser Wertgrenze, so wird die anfallende Gebühr anhand des maximalen Geschäftswertes in den ersten 20 Jahren der Dienstbarkeit berechnet. Ähnlich verhält es sich bei der Löschung des Grundbuchvermerks. Wurde eine unbefristete Dienstbarkeit im Grundbuch vermerkt, so fallen für die Löschung dieses Vermerks Gebühren gemäß des Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an. Wurde hingegen eine Befristung vermerkt, so erlischt der Vermerk von Amtswegen und die Löschung kann als grundsätzlich kostenlos angesehen werden.

So unterstützt Sie ein Anwalt rund um Grunddienstbar­keiten

Die Rechtslage zu Dienstbarkeiten ist komplex. Daher ist es sinnvoll, auf die juristische Expertise eines Anwalts für Liegenschaftsrecht zu vertrauen und sich ausführlich beraten zu lassen. Bei der Erstellung individuell angepasster Grunddienstbarkeitsverträge unterstützt Sie der Anwalt zunächst im Bereich der Aufklärung und Information, worauf es bei einzelnen Anrechten zu achten gilt. Zudem erstellt der Rechtsanwalt die entsprechende vertragliche Vereinbarung und gewährleistet deren notarielle Beglaubigung. Doch auch im Falle von Streitigkeiten rund um eingeräumte oder behauptete Anrechte kann ein Anwalt gute Dienste leisten. Er bewertet die Sachlage und mögliche Nachweise, verteidigt die Rechte von Grundstückseigentümern im Falle von angemaßten Grunddienstbarkeiten.
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FAQ: Grunddienstbarkeit

Um eine Grunddienstbarkeit zu begründen, wird diese in den meisten Fällen im Zuge einer vertraglichen Einigung vereinbart. Es ist jedoch auch möglich, z.B. ein Wegerecht mündlich zu vereinbaren, zu erben, durch Kauf zu erlangen oder im Zuge einer Grundstücksteilung zugesprochen zu bekommen.
Wird der Rechtsanspruch nicht durch eine vertragliche Befristung versehen, so gelten Grunddienstbarkeiten abhängig von der Art und deren Umfang unbegrenzt. Ein Wegerecht, zum Beispiel, besteht auch über den Tod des Eigentümers hinaus.
Der Geschäftswert einer Grunddienstbarkeit ist grundsätzlich von Art, Umfang und Ausgestaltung abhängig. Je größer der Vorteil für den Begünstigten, desto mehr ist das eingeräumte Recht am fremden Grundstück wert.
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