Grundstücksgrenzen § Ermittlung, Grenzstein & Streitfälle
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Immorecht Redaktion
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- Die Richtlinien zu Grundstücksgrenzen sind je nach Bundesland unterschiedlich (Landesbauordnungen).
- Was an der Grenze erlaubt ist, ist entweder in der Landesbauordnung oder im Bebauungsplan verankert.
- Grundstücksgrenzen können durch Vermessung, Feststellung, Anzeige und Teilungsvermessung durch das Katasteramt ermittelt werden.
- Grenzsteine markieren die Trennung zwischen zwei Grundstücken.
- Unstimmigkeiten können hierbei durch überragende Äste oder aber auch durch eine falsch gesetzte Mauer entstehen.
Grundsätzliches zu Grundstücksgrenzen
Vorgaben für Grundstücksgrenzen finden sich in der sogenannten Landesbauordnung. Es gibt allerdings nicht die eine Bauordnung, die für ganz Deutschland gilt, sondern jedes Bundesland hat seine eigenen Richtlinien zu diesem Thema. Oft werden an diesen Grenzen Bäume oder Hecken gepflanzt, ein Zaun aufgestellt oder eine Mauer gebaut. Was man an solch einer Abgrenzung im Einzelfall machen darf, legt entweder die entsprechende Landesbauordnung oder ein Bebauungsplan gemäß den §§ 8 bis 10a des Baugesetzbuches (BauGB) fest.Bedeutung und Berechnung von Abstandsflächen
Es muss ein gewisser Abstand zu den Grundstücksgrenzen eingehalten werden. Der Bereich, der sich daraus ergibt, wird im rechtlichen Kontext auch als Abstandsflächen bezeichnet. Die Distanz, die man hierbei berücksichtigen muss, ist je nach Bundesland und Baugebiet verschieden. Es gibt dennoch eine grundlegende Formel für die Berechnung von Abstandsflächen, die als Basis die Höhe des entsprechenden Gebäudes hat. Diese ergibt sich aus dem Abstand vom Boden bis zum Dach (H) und aus der Höhe des Daches selbst (HD).
Bei der Dachhöhe muss allerdings noch die Neigung beachtet werden, weshalb sie mit dem je nach Bundesland unterschiedlichen Faktor (FD) multipliziert wird. Anschließend wird die gesamte Gebäudehöhe mit dem ebenfalls variierenden Faktor (F) abermals multipliziert. Zusammenfassend lautet die Formel für die Berechnung von Abstandsflächen also TA = F x (H + FD x HD).
Ermittlung von Grundstücksgrenzen
Wie man diese Grenzen ausfindig machen kann, ist eine der wichtigsten Fragen bei diesem Thema. Die Grundstücksgrenzen dürfen nur von Mitarbeitern des Vermessungs- oder des Katasteramts ermittelt werden. Damit die Bestimmung der Trennlinie durch die entsprechenden Personen erfolgt, muss der Eigentümer dies beim Katasteramt beantragen. Wenn das Grundstück also das Objekt eines Kaufvertrages ist, muss der Verkäufer den Antrag dafür stellen, solange der neue Besitzer noch nicht im Grundbuch steht.
Grundstücksgrenzen können durch vier verschiedene Arten erfasst werden: Vermessung, Feststellung, Anzeige und Teilungsvermessung. Bei der Vermessung findet ein Vergleich zwischen der tatsächlichen Grenze und den Daten im Liegenschaftskataster statt. Ergeben sich daraus Differenzen im Zusammenhang mit den Trennmarkierungen, werden diese richtiggestellt. Die Grenzanzeige bezeichnet ein ähnliches Verfahren wie die Vermessung, da auch hierbei die vorliegende Grenze mit den Informationen aus dem Kataster abgeglichen wird. Der Unterschied liegt darin, dass bei einer Anzeige die Grenzzeichen nicht versetzt werden.
Im Gegensatz zu diesen beiden Möglichkeiten wird bei einer Feststellung von vornherein eine neue Trennungslinie ermittelt. Diese Variante wird oft verwendet, wenn die Angaben im Kataster überholt sind und deshalb nicht mehr stimmen. Die letzte Methode, also die Teilungsvermessung, wird immer dann angewandt, wenn ein großer Baugrund in mehrere Grundstücke aufgeteilt werden soll.
| Ermittlungsmethode | Beschreibung | Anwendungsbereich |
|---|---|---|
| Grenzvermessung | Vergleich der tatsächlichen Grenze mit Daten aus Kataster + Veränderung der Grenzsteine | Ermittlung der Grenze mit Veränderung der Markierungen |
| Grenzfeststellung | neue Grundstücksgrenze wird festgestellt + Setzung Grenzstein | bei veralteten Daten im Liegenschaftskataster |
| Grenzanzeige | Vergleich der tatsächlichen Grenze mit Daten aus Kataster | Ermittlung der Grenze ohne Veränderung der Markierungen |
| Teilungsvermessung | Festlegung der Grenze für die neu gebildeten Grundstücke | Grundstück wird unterteilt |
Was sind Grenzsteine?
Unter einem Grenzstein versteht man eine Markierung für die Ermittlung von Grundstücksgrenzen. Diese besteht meist entweder aus Beton, Stein oder auch Kunststoff und ist tief im Boden befestigt. Die Luftlinie zwischen zwei Grenzsteinen ergibt dann die tatsächliche Abgrenzung, weshalb es auch untersagt ist, diesen zu verändern oder sogar zu entfernen. Die Koordinaten von Grenzsteinen sind im Liegenschaftskataster verankert, wobei hierbei manchmal die tatsächliche Position aufgrund einer Toleranz nicht mit den Informationen aus dem Kataster übereinstimmt.
- Infografik
Kosten für Grundstücksgrenzen ermitteln
Wer für sein Bauvorhaben die Erfassung der Grenze zum Nachbargrundstück benötigt, kann sich hinsichtlich der Kosten an der Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO) des jeweiligen Bundeslandes orientieren. Abgesehen davon, in welchem Bundesland man sein Haus bauen möchte, ist die Höhe der Ausgaben auch von der Berechnungsmethode sowie von der Lage des Grundstückes abhängig. Bei einer großen Liegenschaft ist es ebenfalls teurer, die Grundstücksgrenzen ermitteln zu lassen. Zusammenfassend haben also folgende Faktoren Einfluss auf die Kosten bei der Erfassung der Grenze zwischen zwei Grundstücken:
- Bundesland
- Lage (Stadt oder Land)
- Größe des Grundstücks
- Ermittlungsmethode (Vermessung, Feststellung, Anzeige, Teilungsvermessung)
Uneindeutige Trennung von Liegenschaften
Nicht immer können Grundstücksgrenzen eindeutig ermittelt werden. Unklare Trennungen sind oft durch die Nichteinhaltung bestimmter Vorgaben oder einer mutwilligen Veränderung der Grenzsteine bedingt. Wenn zum Beispiel der Nachbar die Abstandsvorschriften aus der Landesbauordnung, wenn auch nur in geringem Ausmaß, missachtet hat, kann dies bereits zu einer Verwirrung über die tatsächliche Trennung führen. Uneindeutige Grundstücksgrenzen können auch dann entstehen, wenn die Linie nicht mit den Daten aus dem Grundbuch beziehungsweise aus dem Liegenschaftskataster übereinstimmt.
Streitfälle rund um Grundstücksgrenzen
Die meisten Unstimmigkeiten bei dem Thema Grundstücksgrenze ergeben sich auch oft aus uneindeutigen Abgrenzungen. Wer nicht weiß, wo seine Fläche endet und die des Nachbarn beginnt, baut möglicherweise zum Teil auf dem falschen Grundstück (Überbau). Rechtsstreitigkeiten um eine Grenze sind oft nicht einfach zu lösen, weshalb sie sich auch über einen relativ langen Zeitraum erstrecken können. Daher ist es für die Beteiligten ratsam, möglicherweise durch eine Mediation eine außergerichtliche Lösung zu finden. Im Anschluss werden folgende Aspekte bei Konflikten im Zusammenhang mit Grundstücksgrenzen näher erläutert:
- Baum ragt über das Nachbargrundstück
- Falsch gesetzte Mauer
- Mediation
- Rechtsanwalt kontaktieren
- Anspruch prüfen
Baum ragt über Mauer
Hat man zum Beispiel einen Obstbaum in der Nähe der Grundstücksgrenze, kann es dazu kommen, dass Äste das Nachbargrundstück etwas überragen. In solch einem Fall stellen sich die Besitzer oft die Frage, ob es erlaubt ist, den Ast abzuschneiden oder Obst zu pflücken. Im rechtlichen Kontext sind beide Situationen grundsätzlich verboten, auch wenn Teile des Baumes über dem eigenen Baugrund hängen. Es gibt allerdings eine Ausnahme, wenn das Obst von selbst auf den Boden des Nachbargrundstückes fällt.
Mauer falsch gesetzt
Die unklare Ermittlung der Grundstücksgrenzen kann dazu führen, dass jemand eine Mauer falsch setzt. Die nicht richtig gebaute Mauer führt dazu, dass der Nachbar nun weniger Fläche zur Verfügung hat, als ihm eigentlich zusteht. Sobald dies passiert und der Eigentümer des Nachbargrundstücks bemerkt, dass die Grenzbebauung zu nah an seinem eigenen Baugrund gesetzt wurde, kann die Folge eine langwierige Rechtsstreitigkeit sein. Hierbei besteht die Möglichkeit, dass derjenige, der die Mauer falsch gesetzt hat, dem anderen diesen Teil des Grundstücks abkauft oder sie abgerissen und neu gebaut wird.
Mediation bei Konflikten um Grundstücksgrenze
Wenn man in einen Konflikt im Zusammenhang mit Grundstücksgrenzen verwickelt ist, besteht immer die Möglichkeit auf eine Mediation. Können sich die Beteiligten dadurch einigen, bleiben ihnen die Kosten für ein langes Verfahren erspart. Zudem wird in einer Mediation versucht, immer für beide Nachbarn eine angemessene Lösung zu finden. Dadurch kann auch das Nachbarschaftsverhältnis besser werden, als wenn durch eine gerichtliche Lösung nur einer von beiden zufriedengestellt wird.
So kann Sie ein Anwalt unterstützen
Ein Anwalt kann Sie beraten, worauf Sie beim Bauen im Zusammenhang mit Grundstücksgrenzen achten müssen. Durch die Informationen des Anwalts können Sie zusätzliche Kosten vermeiden, indem Sie keine bereits existierende Mauer wieder abreißen und neu aufbauen müssen. Der Jurist hilft Ihnen auch bei Konflikten mit einem Nachbarn, wenn dieser zum Beispiel auf einem Teil Ihres Grundstücks ohne Ihre Zustimmung gebaut hat. In diesem Zusammenhang kann der Anwalt auch die Rolle des Mediators übernehmen und Ihnen damit zu einer außergerichtlichen Lösung verhelfen.
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